Wenova AM innove avec Wenova Transition, un fonds ELTIF dédié au Résidentiel Value et Wenova Usufruit, l’un des premiers fonds usufruit de SCPI !

Benjamin : Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous recevons la société Wenova Asset Management avec Jordan Parnasse, président cofondateur. Bonjour Jordan.

Jordan Parnasse : Bonjour, enchanté Benjamin.

Benjamin : Dans un premier temps, peux-tu nous représenter un peu qui est Wenova Asset Management ? Ensuite, on parlera de votre actualité et des fonds que vous avez lancés récemment.

Jordan Parnasse : Bien sûr. Wenova, c’est une société de gestion de portefeuille agréée à l’AMF depuis 2022, spécialisée sur le private equity immobilier, le capital investissement immobilier. Nous développons des fonds spécifiquement sur le capital investissement dédié à l’immobilier, sur différentes thématiques comme l’immobilier résidentiel, la rénovation énergétique, mais aussi d’autres fonds qui ont certaines particularités. On va en parler.

Benjamin : Vous gérez combien aujourd’hui ?

Jordan Parnasse : Aujourd’hui, nous devons être à 35 millions d’euros d’encours. Nous avons clôturé le FPCI Wenova Living au mois de juillet 2024, qui avait démarré fin 2022, avec 28 millions d’euros d’encours. C’était plutôt une très bonne collecte dans cette période assez mouvementée.

Benjamin : J’imagine qu’il doit y avoir quelques belles opportunités malgré tout à l’achat.

Jordan Parnasse : Exactement. En ce moment, clairement, il y a pas mal d’opportunités à l’achat sur la partie immobilière. On constate que les prix ont fortement baissé depuis plusieurs mois. Là où il y avait un regain d’intérêt cet été, où l’on sentait le marché repartir un peu à la hausse, cela a été coupé par les événements politiques que l’on connaît depuis ces derniers mois.

Benjamin : Vous êtes combien dans la société aujourd’hui ?

Jordan Parnasse : Aujourd’hui, nous sommes 11 personnes. Nous avons pas mal évolué, avec pas mal de recrutements. Deux événements ont notamment marqué l’année 2024 chez nous : Cyrille Bonnier, directeur commercial, est devenu associé partenaire, et Félicité Casagrande est devenue directrice des investissements. Elle chapeaute les fonds, les investissements et les désinvestissements immobiliers.

Benjamin : Dans l’actualité de l’entreprise, tu as parlé du fonds Wenova Living clôturé en juillet dernier, et vous avez lancé récemment deux fonds. Peux-tu nous en parler dans la généralité, puis nous rentrerons dans le détail de chaque fonds ?

Jordan Parnasse : Nous avons lancé Wenova Transition, un FPCI, donc un fonds professionnel de capital investissement, qui est la continuité logique du FPCI Wenova Living sur le marché résidentiel, avec un axe beaucoup plus fort sur la rénovation énergétique et l’acquisition d’immeubles en bloc.

Là où nous travaillions beaucoup sur la copropriété, par exemple des appartements ou des maisons individuelles en copropriété, parfois sur Wenova Living, pour faire de l’habitat partagé, Wenova Transition va plutôt acquérir des immeubles en bloc à rénover énergétiquement. Aujourd’hui, nous nous recentrons principalement sur Paris, puisqu’il y a pas mal d’opportunités intramuros, alors que sur Wenova Living, nous travaillions sur la première couronne et en région.

Benjamin : Et le deuxième fonds ?

Jordan Parnasse : Le deuxième fonds, c’est Wenova Usufruit. Nous avons monté cela sous un format autre FIA, une SAS, qui est devenu finalement la contrepartie de l’usufruit du marché des parts de SCPI. Nous achetons les parts de SCPI sur la partie usufruit uniquement au travers de ce fonds, que nous revendons ensuite à notre clientèle gestion de patrimoine et family offices.

Benjamin : Très intéressant, notamment pour de la trésorerie d’entreprise. C’est beaucoup comme cela qu’est utilisé aujourd’hui l’usufruit de SCPI.

Jordan Parnasse : Exactement, mais pas que. Le cheminement dans la logique de création de ces deux fonds, c’est que d’un côté, nous avons le FPCI Wenova Transition, qui va saisir les opportunités dans le marché résidentiel actuel pour générer de la rénovation énergétique et de la plus-value à terme. De l’autre côté, Wenova Usufruit a pour objectif de générer du rendement sur du court et du moyen terme, puisque l’idée de l’usufruit est d’aller chercher un coupon distribué trimestriellement.

Dans le monde immobilier, nous avons souvent des investisseurs qui souhaitent soit de la plus-value, soit du rendement. L’objectif est donc de pouvoir offrir ces deux perspectives à nos investisseurs.

Benjamin : Pour revenir sur le fonds Wenova Usufruit, on est quand même sur un marché immobilier et SCPI très complexe. Beaucoup de papiers expliquent que la SCPI est morte, que les prix de parts s’effondrent et qu’il ne faut plus aller sur ce marché. Pourtant, il y a encore de belles choses à faire. Pourquoi lancer un fonds sur l’usufruit dans ce contexte ?

Jordan Parnasse : D’abord, chez Wenova, nous avons un esprit assez contrariant. Quand on annonce que les SCPI sont mortes, au contraire, nous pensons que c’est un marché qui va se réinventer, qui s’est réinventé et qui est en train de se réinventer très clairement.

Nous nous intéressons à l’usufruit. Qu’est-ce que l’usufruit ? C’est la perception des loyers de ces SCPI. La hausse des taux a fortement impacté le prix de part et la valorisation des actifs sous-jacents, mais pour autant, les loyers sont toujours payés.

On constate que le taux d’occupation financier de l’ensemble du marché des SCPI est proche de son plus haut historique et n’a pas baissé. Cela nous rassure, en tant qu’investisseurs sur la partie usufruit : les actifs sont loués. Certes, en termes de valorisation, la hausse des taux leur a fait mal, mais les loyers sont payés et les actifs sont pleins.

Benjamin : On peut chercher quoi comme rendement estimatif ?

Jordan Parnasse : En termes de TRI, l’usufruit est assez excellent. Ce sont des produits qui distribuent trimestriellement des coupons assez importants, puisqu’on achète l’usufruit avec une très grosse décote par rapport au prix de part. Nous allons donc nous situer entre 7 % et 9 %. C’était notre discours lors du lancement du fonds au mois de septembre.

Depuis quelques mois, nous constatons que l’ensemble des SCPI partenaires avec lesquelles nous travaillons ont des évolutions plutôt très positives sur leur taux de distribution, avec des perspectives de distribution à venir qui augmentent.

Pourquoi ? Parce qu’acheter un immeuble de bureaux, de commerce ou de logistique il y a quelques années pour aller chercher du 6 %, c’était compliqué. Aujourd’hui, 6 %, c’est a minima la norme du marché. Les gérants de SCPI vont chercher des acquisitions entre 6 % et 10 %, ce qui revalorise les distributions potentielles.

Benjamin : C’est un point important. On met un capital, on va toucher des revenus, mais on a une certitude : à la fin, il reste zéro.

Jordan Parnasse : Exactement. Il faut que les loyers remboursent le capital initialement mis. Mais compte tenu de la décote à l’acquisition de l’usufruit, puisqu’on paie l’usufruit entre 15 % et 40 % du prix de part en fonction de la duration, en général on se retrouve souvent plutôt gagnant.

Benjamin : C’est important de le dire : je place un capital, je vais toucher 7 % à 9 %, mais je ne récupère pas mon capital à la fin.

Jordan Parnasse : Exactement. Ce n’est pas comme une obligation, où les rendements et les TRI sont moins bons. Là, on se retrouve avec des TRI entre 7 % et 9 %, avec un effet de diversification extrêmement massif. Dans le fonds Wenova Usufruit constitué cet été, nous avons déjà quasiment 6 millions d’euros d’encours répartis sur une trentaine de SCPI, sur cinq classes d’actifs et dans toute l’Europe, et désormais même dans le monde, puisque certaines nouvelles SCPI commencent à investir au Canada, aux États-Unis, etc.

Benjamin : Pour finir, reparlons du fonds Wenova Transition. Le marché résidentiel reste très complexe. Beaucoup de gens souhaitent vendre, mais ne veulent pas vendre parce que les prix ne sont pas ceux qu’ils pouvaient espérer il y a encore deux ou trois ans. Comment arrivez-vous à générer de l’alpha dans ce marché résidentiel complexe ?

Jordan Parnasse : D’abord, j’ai été marchand de biens pendant une dizaine d’années. La plus-value, elle se fait d’abord à l’achat. C’est quelque chose que je n’ai jamais oublié quand on met ses deniers personnels.

Aujourd’hui, on constate deux choses. D’un côté, la rénovation énergétique, les problématiques liées au DPE et la lourdeur administrative pour rénover un bâtiment font que des propriétaires d’immeubles souhaitent se délester de leurs immeubles, tout simplement parce qu’ils n’ont pas les moyens de les rénover.

On constate donc une dichotomie dans le marché. D’un côté, des vendeurs ont des actifs en plutôt bon état, mais avec des DPE extrêmement mauvais, et vont vendre avec des décotes très importantes. De l’autre, une fois que l’on a rénové le bâtiment, notamment énergétiquement, on constate que les actifs avec de bons DPE, en adéquation avec leur marché, se vendent toujours extrêmement bien et à des prix assez élevés.

Finalement, générer de l’alpha dans ce marché-là est presque plus simple que dans le marché d’avant, puisqu’il y a assez peu de produits rénovés qui correspondent à la demande finale du marché.

Benjamin : Merci Jordan. Wenova, actualité de fonds : Wenova Usufruit pour du rendement et Wenova Transition pour de la plus-value à long terme.

Jordan Parnasse : Exactement.

Benjamin : Merci beaucoup et à très bientôt dans un nouveau Talk Immo de Zoom Invest.

Jordan Parnasse : Avec plaisir. Merci Benjamin, à bientôt.