Wenova Asset Management : repenser la performance immobilière dans un marché en mutation

Benjamin : Bonjour, bienvenue dans le Talk Immobilier de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Wenova Asset Management, en la personne de Jordan Parmasse. Bonjour Jordan.

Jordan Parmasse : Bonjour Benjamin.

Benjamin : Vous êtes président et cofondateur de Wenova Asset Management. C’est une société de private equity immobilier qui a été créée fin 2022, dans un contexte un peu compliqué de l’immobilier. Est-ce que, dans un premier temps, vous pouvez nous représenter la société Wenova Asset Management ?

Jordan Parmasse : Wenova Asset Management, c’est une société de gestion agréée AMF et AIFM, spécialisée dans le private equity immobilier. Nous développons des solutions autour de ces thématiques.

Benjamin : Vous avez construit une offre. Je crois qu’aujourd’hui, vous avez six produits, si je ne dis pas de bêtises.

Jordan Parmasse : Exactement.

Benjamin : Combien de collaborateurs ?

Jordan Parmasse : Nous avons aujourd’hui 14 collaborateurs chez Wenova Asset Management. En quelques chiffres, c’est 200 millions d’euros d’opérations immobilières pilotées et 125 millions d’euros d’encours sous gestion après deux années et demie d’existence.

Benjamin : Vous avez donc six fonds aujourd’hui, globalement assez complémentaires, avec différents millésimes. Vous avez été créés fin 2022 dans un contexte de marché immobilier complexe : la guerre en Ukraine avait commencé, les taux avaient déjà fortement monté, le marché immobilier s’est tendu au printemps et à l’été 2023. Vous vous lancez from scratch fin 2022 et vous êtes toujours là deux ans et demi après, avec de très beaux chiffres d’encours et de collecte. Comment avez-vous construit votre offre dans ce marché complexe et comment avez-vous réussi à générer de la performance ?

Jordan Parmasse : Générer de l’alpha dans l’immobilier aujourd’hui, c’est s’intéresser aux deux moteurs de performance principaux que sont le rendement, le revenu locatif, et également la génération de la plus-value immobilière au travers de la réhabilitation.

On ne peut pas agir dans ce nouveau cycle de marché comme on agissait effectivement dix ans auparavant. L’immobilier, c’est toujours un juste milieu, une balance entre les deux moteurs de performance : le rendement d’un côté et la génération de plus-value de l’autre.

Chez Wenova Asset Management, nous avons décidé de focaliser nos stratégies d’investissement sur l’un ou l’autre de ces deux moteurs de performance.

Sur la plus-value, nous allons acheter des actifs immobiliers obsolètes énergétiquement. Tout le monde a entendu parler du DPE et du décret tertiaire, qui rendent obsolètes certains actifs trop énergivores aujourd’hui. Il y a également la hausse des taux d’intérêt, suivie d’une baisse, qui a fait son travail sur les prix de l’immobilier.

Aujourd’hui, nous allons générer de la plus-value en achetant des actifs plutôt auprès d’institutionnels qui cherchent à retrouver de la liquidité et qui sont capables d’accepter des décotes à la vente. Ce sont souvent des actifs obsolètes énergétiquement, mais également sur l’usage, qui ne correspondent plus à la demande des utilisateurs.

Typiquement, des bureaux en première ou deuxième couronne parisienne sont aujourd’hui des actifs qui ne sont plus recherchés par les utilisateurs. Pour autant, il y a des potentiels de réhabilitation vers de la résidence étudiante qui sont très pertinents dans le contexte de marché, puisque l’immobilier résidentiel est rare aujourd’hui pour les futurs locataires.

Benjamin : C’est ce qu’on va appeler le value-add.

Jordan Parmasse : Exactement. C’est notre premier moteur de performance, sur lequel nous avons développé des fonds spécifiques.

Benjamin : Et le deuxième socle ?

Jordan Parmasse : Le rendement, les revenus locatifs. Aujourd’hui, nous nous intéressons à cette partie, qui a énormément progressé avec l’inflation. Sur le rendement locatif, nous avons développé des fonds spécifiquement dédiés à l’usufruit de parts de SCPI.

Là, nous ne nous intéressons plus du tout au foncier ni à la valeur de l’actif immobilier, mais uniquement à la valeur de la signature du locataire et à la perception des loyers. C’est de cette manière-là que Wenova Asset Management va créer de l’alpha dans un contexte de marché très difficile, très délicat sur l’immobilier.

Benjamin : Finalement, votre offre permet de répondre à deux problématiques : la recherche de plus-value à long terme sur la partie value-add, avec transformation et transition énergétique, et la partie revenus avec vos fonds d’usufruit de SCPI, qui permettent de générer du revenu récurrent.

Jordan Parmasse : Effectivement. On ne peut plus agir en 2025 comme on agissait en 2018 ou 2019, lorsque le marché était très haussier et que les investisseurs cherchaient toujours le juste équilibre entre rendement et plus-value. Aujourd’hui, nous allons nous concentrer sur l’un des deux moteurs à chaque fois, pour essayer de surperformer dans ce domaine-là.

Benjamin : Quelles sont vos actualités du moment ?

Jordan Parmasse : Les actualités sont très denses chez Wenova. Nous allons clôturer l’année pas loin de 50 millions d’euros de collecte, donc une très belle année dans le monde immobilier aujourd’hui.

Nous avons finalisé il y a quelques jours notre premier club deal immobilier, qui porte sur un actif à l’angle des Champs-Élysées, au 124 rue de La Boétie. C’est un gros bébé, puisque nous avons levé pas loin de 35 millions d’euros cet été, sur les trois derniers mois : 15 millions d’euros d’equity et un peu plus de 20 millions d’euros de dette, avec un pool bancaire qui nous a accompagnés.

Nous avons également finalisé notre premier millésime sur Wenova Usufruit numéro un, que nous avons clôturé avec 20 millions d’euros d’encours en moins de douze mois de période de souscription.

Nous avons développé le deuxième millésime, sorti cette semaine, qui sera disponible auprès de nos partenaires : Wenova Usufruit 2. Il investit de manière directe dans l’usufruit de parts de SCPI, comme le premier millésime, mais également dans une société civile qui va investir dans l’usufruit de parts de SCPI, spécifiquement développée pour les personnes morales.

Benjamin : Pour pouvoir gérer de la trésorerie d’entreprise.

Jordan Parmasse : Exactement.

Benjamin : On rappelle que l’achat d’usufruit est toujours complexe en direct, parce qu’on a toujours du mal à faire matcher les montants d’usufruit versus les montants de nue-propriété, la durée et la diversification du portefeuille de SCPI. Votre produit permet donc d’avoir une facilité de gestion et d’avoir accès à de l’usufruit de SCPI.

Je crois que vous avez un autre fonds qui a été lancé, pas récemment, mais qui est encore ouvert : un fonds ELTIF.

Jordan Parmasse : Exactement. Nous avons développé Wenova Transition, un fonds professionnel de capital investissement, un FPCI, qui a été labellisé ELTIF. L’objectif de ce fonds est d’investir dans des actifs obsolètes énergétiquement, de les réhabiliter puis de les céder.

Nous avons voulu avoir un agrément ELTIF. C’est le premier fonds immobilier en France à obtenir cet agrément, qui permet d’avoir un ticket d’entrée historiquement abaissé de 100 000 euros, et chez nous à partir de 2 500 euros. Cela donne la capacité au plus grand nombre d’investir dans la transition énergétique de nos logements de demain.

Benjamin : C’est votre fameuse poche value-add.

Jordan Parmasse : Exactement.

Benjamin : Votre deuxième millésime ?

Jordan Parmasse : Le deuxième millésime, Wenova Living, a clôturé à l’été 2024. Nous avons sorti Wenova Transition juste après. Le premier fonds Wenova Living a clôturé avec une trentaine de millions d’euros d’encours et affiche aujourd’hui une performance de plus de 20 % dans le contexte de marché que l’on connaît.

Wenova Transition, le nouveau fonds, en est aujourd’hui à sa cinquième acquisition, avec des actifs plutôt parisiens, des immeubles en bloc à réhabiliter.

Benjamin : Si je ne dis pas de bêtise, c’est un fonds qui est éligible assurance-vie luxembourgeoise et réemploi 150-0 B ter.

Jordan Parmasse : Effectivement, avec des avantages fiscaux très avantageux. C’est un fonds qui permet de gommer l’IR sur les plus-values : on est en exonération d’IR pour les personnes physiques sur les plus-values générées par le fonds, et avec un IS à taux réduit pour les personnes morales.

Nous avons cherché à maximiser les plus-values dans un cadre fiscal très avantageux pour nos investisseurs.

Benjamin : Et si l’IFI était maintenu, puisque l’on parle d’un impôt sur la fortune improductive, c’est un fonds qui n’est pas éligible à l’IFI ?

Jordan Parmasse : Exactement. C’est un fonds productif, puisque le travail derrière le fonds est une activité de marchand de biens : acquérir des actifs, les rénover pour les revendre. C’est une activité commerciale qui rend ce fonds hors champ de l’IFI ou, demain, de l’impôt productif.

Benjamin : Merci beaucoup Jordan pour toute cette actualité, ces nouveautés et cette présentation de Wenova Asset Management. On vous souhaite plein de belles choses sur cette fin d’année 2025 et de prolonger cette belle collecte et tous ces beaux projets en 2026.

Jordan Parmasse : Merci beaucoup Benjamin.

Benjamin : À très bientôt chez Zoom Invest.

Jordan Parmasse : À très vite.