Wenova Asset Management : repenser la performance immobilière dans un marché en mutation
Wenova Asset Management, société de private equity immobilier créée fin 2022, développe des stratégies innovantes pour générer de la performance dans un contexte immobilier complexe.
Wenova Asset Management s'est imposée en deux ans et demi comme un acteur clé du private equity immobilier, en adaptant ses stratégies aux mutations du marché. Face à un contexte marqué par la hausse des taux d'intérêt et les exigences énergétiques, la société propose une offre diversifiée axée sur deux moteurs de performance : le rendement locatif et la valorisation par la réhabilitation d'actifs obsolètes.
Cette approche permet de répondre aux attentes des investisseurs en quête d'alpha, tout en intégrant les contraintes réglementaires et environnementales actuelles. Wenova Asset Management poursuit son développement avec plusieurs fonds innovants et une collecte significative, illustrant sa capacité à s'adapter et à performer dans un marché en évolution.
Les 5 choses à retenir
- Wenova Asset Management a été créée fin 2022 dans un contexte immobilier complexe. La société a su s'imposer malgré la guerre en Ukraine et la hausse des taux d'intérêt. Voir à 00:01:04
- La performance immobilière repose sur deux moteurs principaux : le rendement locatif et la plus-value par réhabilitation. Wenova concentre ses stratégies sur l'un ou l'autre de ces leviers. Voir à 00:01:32
- La société investit dans des actifs obsolètes énergétiquement pour les réhabiliter et générer de la plus-value. Cela répond aux nouvelles normes environnementales et aux besoins du marché. Voir à 00:02:13
- Wenova propose également des fonds dédiés au rendement locatif via l'usufruit de parts de SCPI. Cette approche privilégie la perception des loyers plutôt que la valeur foncière. Voir à 00:03:18
- La société a récemment clôturé plusieurs fonds et levé près de 50 millions d'euros en 2024. Parmi eux, un fonds ELTIF innovant accessible dès 2 500 euros, favorisant la transition énergétique. Voir à 00:04:46
Transcription complète
00:00:00:10 - 00:00:02:17 Bonjour, bienvenue dans le Talk Immobilier de Zoom Invest. 00:00:02:17 - 00:00:05:13 Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Wenova Asset Management, 00:00:05:13 - 00:00:06:21 en la personne de Jordan Parmast. 00:00:06:21 - 00:00:08:16 - Bonjour Jordan. - Bonjour Benjamin. 00:00:08:16 - 00:00:11:10 Vous êtes président et co-fondateur de Wenova Asset Management. 00:00:11:10 - 00:00:16:10 C'est une société de private equity immobilier créée fin 2022, 00:00:16:10 - 00:00:18:18 dans un contexte un peu compliqué de l'immobilier. 00:00:18:18 - 00:00:19:13 On va en parler. 00:00:19:13 - 00:00:21:18 Est-ce que, dans un premier temps, vous pouvez nous représenter 00:00:21:18 - 00:00:23:15 la société Wenova Asset Management ?
00:00:23:15 - 00:00:25:16 Wenova Asset Management est une société de gestion 00:00:25:16 - 00:00:29:17 agréée AMF et AIFM, spécialisée dans le private equity immobilier. 00:00:29:17 - 00:00:33:03 On développe des solutions autour de ces thématiques. 00:00:33:03 - 00:00:34:18 Très bien. 00:00:34:18 - 00:00:35:02 Vous avez construit une offre. 00:00:35:02 - 00:00:35:23 Vous avez construit une offre. 00:00:35:23 - 00:00:39:01 Je crois qu'aujourd'hui, vous avez six produits, si je ne dis pas de bêtises. 00:00:39:01 - 00:00:40:19 - Exactement. - Combien de collaborateurs ? 00:00:40:19 - 00:00:42:09 On a aujourd'hui 14 collaborateurs.
00:00:42:09 - 00:00:44:10 Wenova Asset Management, en quelques chiffres, 00:00:44:10 - 00:00:49:07 c'est 200 millions d'opérations immobilières pilotées 00:00:49:07 - 00:00:51:07 et 125 millions d’encours sous gestion 00:00:51:07 - 00:00:53:18 après deux années et demie d’existence. 00:00:53:18 - 00:00:54:17 après deux années et demie d’existence. 00:00:54:17 - 00:00:58:09 Pour reparler de cette offre, vous avez donc six fonds aujourd'hui, 00:00:58:09 - 00:01:02:08 qui sont globalement assez complémentaires, avec différents millésimes. 00:01:02:08 - 00:01:06:21 Vous vous êtes créés fin 2022 dans un contexte de marché immobilier : 00:01:06:21 - 00:01:08:00 la guerre en Ukraine avait commencé, 00:01:08:00 - 00:01:10:15 les taux avaient déjà commencé à fortement monter.
00:01:10:15 - 00:01:14:10 Le marché de l'immobilier se tend plutôt au printemps, à l’été 2023. 00:01:14:10 - 00:01:14:18 Le marché de l'immobilier se tend plutôt au printemps, à l’été 2023. 00:01:14:18 - 00:01:18:08 Vous lancez from scratch fin 2022. 00:01:18:08 - 00:01:19:18 Vous êtes toujours là deux ans et demi après, 00:01:19:18 - 00:01:22:13 avec de très beaux chiffres d’encours et de collecte. 00:01:22:13 - 00:01:25:16 Comment avez-vous construit votre offre dans ce marché complexe 00:01:25:16 - 00:01:27:08 quand vous vous lancez ? 00:01:27:08 - 00:01:30:15 Et comment avez-vous réussi à générer de la performance ? 00:01:30:15 - 00:01:30:18 Et comment avez-vous réussi à générer de la performance ?
00:01:30:18 - 00:01:34:03 Générer de l'alpha dans l'immobilier, aujourd’hui, c’est s’intéresser 00:01:34:03 - 00:01:38:01 aux deux moteurs de performance principaux : 00:01:38:01 - 00:01:40:21 le rendement, le revenu locatif, 00:01:40:21 - 00:01:43:14 et également la génération de la plus-value immobilière 00:01:43:14 - 00:01:45:07 au travers de la réhabilitation. 00:01:45:07 - 00:01:48:09 On ne peut pas agir dans ce nouveau cycle de marché 00:01:48:09 - 00:01:51:17 comme on agissait dix ans auparavant. 00:01:51:17 - 00:01:56:06 L’immobilier, c’est toujours un juste milieu, une balance entre ce que je viens de dire, 00:01:56:06 - 00:01:57:22 les deux moteurs de performance de l'immobilier 00:01:57:22 - 00:02:01:15 que sont le rendement d'un côté et la gestion de la plus-value de l'autre.
00:02:01:15 - 00:02:06:08 Chez Wenova Asset Management, on a décidé de focus 00:02:06:08 - 00:02:10:20 nos stratégies d’investissement sur l’une ou l’autre des deux parties, 00:02:10:20 - 00:02:12:06 un des deux moteurs de performance. 00:02:12:06 - 00:02:12:21 Au travers de la plus-value, 00:02:12:21 - 00:02:13:12 Au travers de la plus-value, 00:02:13:12 - 00:02:17:00 on va acheter des actifs immobiliers obsolètes énergétiquement. 00:02:17:00 - 00:02:20:01 Tout le monde a entendu parler du DPE, du décret tertiaire, 00:02:20:01 - 00:02:24:19 qui rend obsolètes certains actifs trop énergivores aujourd’hui. 00:02:24:19 - 00:02:27:17 Également, la hausse des taux d’intérêt, suivie d’une baisse, 00:02:27:17 - 00:02:30:17 a fait son travail de sape sur les prix de l’immobilier.
00:02:30:17 - 00:02:33:15 Aujourd’hui, on va générer de la plus-value en achetant des actifs 00:02:33:15 - 00:02:36:19 plutôt auprès d’institutionnels cherchant à retrouver de la liquidité. 00:02:36:19 - 00:02:39:02 Ils sont capables d’accepter des décotes à la vente, 00:02:39:02 - 00:02:40:10 à la cession de leurs actifs, 00:02:40:10 - 00:02:43:09 sur des actifs souvent obsolètes énergétiquement, 00:02:43:09 - 00:02:44:16 mais également sur l’usage 00:02:44:16 - 00:02:47:14 qui ne correspond plus à la demande des utilisateurs. 00:02:47:14 - 00:02:50:10 Typiquement, des bureaux en première ou deuxième couronne parisienne, 00:02:50:10 - 00:02:52:10 aujourd'hui ce sont des actifs qui ne sont plus recherchés 00:02:52:10 - 00:02:53:15 par des utilisateurs.
00:02:53:15 - 00:02:58:02 Pour autant, il y a des potentiels de réhabilitation vers de la résidence étudiante, 00:02:58:02 - 00:03:01:01 qui sont très pertinentes dans le contexte de marché 00:03:01:01 - 00:03:05:11 puisque l’immobilier résidentiel est rare à trouver pour des futurs locataires. 00:03:05:11 - 00:03:06:16 C’est ce qu’on va appeler le value-add. 00:03:06:16 - 00:03:08:02 Exactement. C’est ce qu’on peut appeler le value-add. 00:03:08:02 - 00:03:08:14 Exactement. C’est ce qu’on peut appeler le value-add. 00:03:08:14 - 00:03:10:04 C’est notre premier moteur de performance, 00:03:10:04 - 00:03:11:21 sur lequel on a développé des fonds spécifiques. 00:03:11:21 - 00:03:14:11 C’est la première jambe, le premier socle sur lequel vous êtes installé. 00:03:14:11 - 00:03:16:21 Et le deuxième socle ? Le rendement.
00:03:16:21 - 00:03:18:18 Le rendement, les revenus locatifs, 00:03:18:18 - 00:03:21:20 où nous nous intéressons à cette partie-là, 00:03:21:20 - 00:03:25:04 qui a énormément progressé avec l’inflation. 00:03:25:04 - 00:03:27:16 Sur le rendement locatif, on a développé des fonds 00:03:27:16 - 00:03:31:10 spécifiquement dédiés à ça, sur l’usufruit de parts de SCPI. 00:03:31:10 - 00:03:36:07 Là, on ne va plus s’intéresser au foncier, à la valeur de l’actif immobilier, 00:03:36:07 - 00:03:40:22 mais uniquement à la valeur de la signature du locataire 00:03:40:22 - 00:03:43:05 et de la perception des loyers. 00:03:43:05 - 00:03:46:17 C’est de cette manière que Wenova Asset Management va créer de l’alpha 00:03:46:17 - 00:03:50:22 dans un contexte de marché très difficile, très délicat sur l'immobilier.
00:03:50:22 - 00:03:51:02 dans un contexte de marché très difficile, très délicat sur l'immobilier. 00:03:51:02 - 00:03:54:13 Finalement, une offre qui vous permet de répondre à deux problématiques : 00:03:54:13 - 00:03:59:03 la recherche de plus-value à long terme sur cette partie value-add, 00:03:59:03 - 00:04:04:09 où vous aller faire de la transition énergétique, de la transformation, 00:04:04:09 - 00:04:09:09 et cette partie revenus avec vos fonds de fonds d’usufruit et de SCPI, 00:04:09:09 - 00:04:11:11 qui permet de générer de la rentabilité... 00:04:11:11 - 00:04:13:15 Du revenu récurrent pour les investisseurs. 00:04:13:15 - 00:04:13:21 Du revenu récurrent pour les investisseurs.
00:04:13:21 - 00:04:18:17 On ne peut plus agir en 2025 comme on agissait en 2018 ou 2019, 00:04:18:17 - 00:04:20:02 où le marché était très haussier 00:04:20:02 - 00:04:22:20 et les investisseurs cherchaient toujours le juste équilibre 00:04:22:20 - 00:04:24:16 entre rendement et plus-value, 00:04:24:16 - 00:04:28:20 là où nous aujourd'hui, on ne va se concentrer que sur l'un des deux moteurs à chaque fois 00:04:28:20 - 00:04:32:11 pour essayer d'exceller dans ce domaine-là. 00:04:32:11 - 00:04:33:19 Très bien. 00:04:33:19 - 00:04:38:12 Merci pour cette présentation et comment vous arrivez à générer de la performance 00:04:38:12 - 00:04:41:19 et comment vous avez réussi à vous lancer dans un marché, on le rappelle, 00:04:41:19 - 00:04:44:05 globalement très complexe. 00:04:44:05 - 00:04:46:19 Quelles sont vos actualités du moment ?
00:04:46:19 - 00:04:48:20 Les actualités sont très denses chez Wenova. 00:04:48:20 - 00:04:49:03 Les actualités sont très denses chez Wenova. 00:04:49:03 - 00:04:54:01 On va clôturer l'année à pas loin de 50 millions d'euros de collecte. 00:04:54:01 - 00:04:58:03 Donc une très belle année dans le monde immobilier aujourd'hui. 00:04:58:03 - 00:05:01:24 On a finalisé il y a quelques jours notre club deal immobilier, 00:05:01:24 - 00:05:03:11 notre premier club deal immobilier, 00:05:03:11 - 00:05:07:16 qui porte sur un actif à l'angle des Champs-Élysées, au 124 rue de la Boétie. 00:05:07:16 - 00:05:13:14 On a levé, puisque c'est un gros bébé quand même, pas loin de 35 millions d'euros 00:05:13:14 - 00:05:16:23 courant de cet été, sur les trois derniers mois.
00:05:16:23 - 00:05:20:21 15 millions d'euros d'equity, un peu plus de 20 millions d'euros de dette, 00:05:20:21 - 00:05:24:01 avec un pôle bancaire qui nous a accompagnés. 00:05:24:01 - 00:05:28:06 Donc ça, c'est un produit qui a été clôturé il y a quelques jours finalement. 00:05:28:06 - 00:05:33:11 On a également finalisé notre premier millésime sur Wenova Usufruit numéro 1, 00:05:33:11 - 00:05:34:23 qu'on a clôturé avec 20 millions d'euros d'encours 00:05:34:23 - 00:05:38:15 en moins de 12 mois de période de souscription.
00:05:38:15 - 00:05:43:10 Et on a développé le deuxième millésime, sorti cette semaine, 00:05:43:10 - 00:05:46:03 qui sera disponible auprès de nos partenaires, Wenova Usufruit 2, 00:05:46:03 - 00:05:49:09 qui investit de manière directe dans l'usufruit de parts de SCPI, 00:05:49:09 - 00:05:51:10 comme le premier millésime, 00:05:51:10 - 00:05:55:21 mais également une société civile qui va investir dans l'usufruit de parts de SCPI, 00:05:55:21 - 00:05:58:00 spécifiquement développée pour les personnes morales. 00:05:58:00 - 00:06:00:22 - Pour pouvoir gérer de la trésorerie d'entreprise. - Exactement.
00:06:00:22 - 00:06:04:14 Et on rappelle que l'achat d'usufruit est toujours complexe en direct 00:06:04:14 - 00:06:06:09 parce qu'on a toujours du mal à faire matcher 00:06:06:09 - 00:06:08:19 les montants d'usufruit versus les montants de nue-propriété, 00:06:08:19 - 00:06:12:06 la durée, la diversification du portefeuille de SCPI, 00:06:12:06 - 00:06:14:24 et donc votre produit permet 00:06:14:24 - 00:06:19:21 d'avoir accès à une facilité de gestion et d'avoir accès à de l'usufruit de SCPI. 00:06:19:21 - 00:06:22:12 Et je crois que vous avez un autre fonds qui a été lancé, 00:06:22:12 - 00:06:24:11 pas récemment, mais qui est encore ouvert... 00:06:24:11 - 00:06:27:06 - Exactement. - Un fonds ELTIF.
00:06:27:06 - 00:06:29:05 Effectivement, on a développé Wenova Transition, 00:06:29:05 - 00:06:32:01 un fonds professionnel de capital investissement, un FPCI, 00:06:32:01 - 00:06:33:13 qui a été labellisé ELTIF. 00:06:33:13 - 00:06:38:05 L'objectif de ce fonds, c'est d'investir dans des actifs obsolètes énergétiquement 00:06:38:05 - 00:06:40:20 et de les réhabiliter avant de les céder. 00:06:40:20 - 00:06:43:05 On a voulu avoir un agrément ELTIF 2.0.
00:06:43:05 - 00:06:45:22 C'est le premier fonds immobilier en France à obtenir cet agrément, 00:06:45:22 - 00:06:50:05 qui permet d'avoir un ticket d'entrée rabaissé historiquement à 100 000 euros, 00:06:50:05 - 00:06:52:19 et chez nous à partir de 2 500 euros, 00:06:52:19 - 00:06:58:05 ce qui donne la capacité au plus grand nombre d'investir dans la transition énergétique 00:06:58:05 - 00:06:59:05 de nos logements de demain. 00:06:59:05 - 00:06:59:08 de nos logements de demain. 00:06:59:08 - 00:07:01:17 - C'est votre fameuse poche value-add. - Exactement. 00:07:01:17 - 00:07:04:07 C'est votre deuxième millésime... 00:07:04:07 - 00:07:06:10 Ce fonds-là est le deuxième millésime. 00:07:06:10 - 00:07:09:09 Wenova Living a clôturé à l'été 2024. 00:07:09:09 - 00:07:13:09 On a sorti Wenova Transition à l'été 2024, juste après.
00:07:13:09 - 00:07:17:13 Le premier fonds, Wenova Living, a clôturé avec une trentaine de millions d'euros d'encours 00:07:17:13 - 00:07:21:09 et a aujourd'hui une performance de +20 %, dans le contexte de marché qu'on connaît. 00:07:21:09 - 00:07:28:02 Et Wenova Transition, le nouveau fonds, en est aujourd'hui à sa cinquième acquisition, 00:07:28:02 - 00:07:32:10 des actifs plutôt parisiens, immeubles en bloc à réhabiliter. 00:07:32:10 - 00:07:32:20 Très bien. 00:07:32:20 - 00:07:35:03 Et si je ne dis pas de bêtises, je crois que c'est un fonds éligible PEA ? 00:07:35:03 - 00:07:37:07 Éligible PEA, assurance-vie luxembourgeoise. 00:07:37:07 - 00:07:38:23 Et réemploi de plus-values de cession ?
00:07:38:23 - 00:07:43:20 Réemploi de 150-0 B ter, effectivement, et avec des avantages fiscaux très avantageux 00:07:43:20 - 00:07:47:05 puisque c'est un fonds qui permet de gommer l'IR sur les plus-values. 00:07:47:05 - 00:07:50:22 On est en exonération d'IR pour les personnes physiques 00:07:50:22 - 00:07:53:02 sur les plus-values générées par le fonds. 00:07:53:02 - 00:07:55:07 Et un IS à taux réduit pour les personnes morales. 00:07:55:07 - 00:07:58:14 Donc on a cherché à maximiser les plus-values 00:07:58:14 - 00:08:01:08 dans un cadre fiscal très avantageux pour nos investisseurs.
00:08:01:08 - 00:08:02:17 Et si l'IFI était maintenu 00:08:02:17 - 00:08:05:18 — parce qu'on est parti sur un impôt sur la fortune improductive, 00:08:05:18 - 00:08:07:02 donc on ne sait pas à quelle sauce 00:08:07:02 - 00:08:09:06 on va être mangé par la nouvelle loi de finances —, 00:08:09:06 - 00:08:11:17 mais si on restait à l'IFI, c'est un fonds non éligible à l'IFI, je crois. 00:08:11:17 - 00:08:16:11 Exactement. C'est un fonds productif, puisque le travail derrière du fonds, 00:08:16:11 - 00:08:17:23 c'est une activité de marchand de biens : 00:08:17:23 - 00:08:20:21 acquérir des actifs, les rénover, pour les revendre. 00:08:20:21 - 00:08:25:14 Donc c'est une activité commerciale qui rend ce fonds-là hors champ de l'IFI 00:08:25:14 - 00:08:28:17 ou, demain, de l'impôt improductif. 00:08:28:17 - 00:08:29:14 Très bien.
00:08:29:14 - 00:08:32:20 Jordan, merci beaucoup pour toute cette actualité, ces nouveautés 00:08:32:20 - 00:08:37:20 et cette réexplication de qui est la société Wenova Asset Management. 00:08:37:20 - 00:08:40:05 On vous souhaite plein de belles choses sur cette fin d'année 2025 00:08:40:05 - 00:08:44:19 et de perdurer cette belle collecte et tous ces beaux projets en 2026. 00:08:44:19 - 00:08:45:13 Merci beaucoup Benjamin. 00:08:45:13 - 00:08:49:06 - À très bientôt chez Zoom Invest, merci. - À très vite, au revoir.
