Démembrement de propriété : vers un durcissement majeur de la fiscalité successorale

Le Conseil des prélèvements obligatoires ouvre un chantier sensible en proposant une réforme en profondeur de la fiscalité du démembrement de propriété. Dans un rapport publié fin 2025 sur les distorsions de l’imposition du patrimoine, l’institution remet en cause les avantages fiscaux attachés aux donations en nue-propriété, devenues un outil central d’optimisation successorale pour les ménages les plus aisés.

Le CPO souligne que le coût réel de ce mécanisme demeure mal connu, faute de données exhaustives, mais pourrait représenter plusieurs milliards d’euros par an. L’avantage fiscal repose aujourd’hui sur trois leviers : une assiette taxable réduite lors de la donation, le renouvellement des abattements tous les quinze ans et surtout l’absence totale d’imposition lors de la reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier. Cette combinaison permet, dans certains cas, d’annuler quasiment toute taxation successorale.

Face à ces constats, le rapport juge la différence de traitement entre transmission en pleine propriété et en nue-propriété disproportionnée et socialement inéquitable. 

Parmi les pistes privilégiées figure la taxation, au décès, de l’usufruit résiduel non consommé, afin de mieux aligner l’impôt sur la réalité économique. Le CPO propose également de supprimer le délai de rappel fiscal de quinze ans pour les donations avec réserve d’usufruit.