28,5 M€ collectés en 4 mois : pourquoi les CGP adhèrent à Principal Inside

Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Principal Asset Management. Bonjour Julien. Vous êtes Julien Jaoui, directeur de la Distribution France. Bonjour Benjamin. Est-ce que dans un premier temps, tu peux, on se tutoie, on se connaît, nous représenter la société Principal Asset Management ? Parce que ce n’est pas forcément une société que tous les partenaires CGP/CIF connaissent aujourd’hui sur le marché. En effet, et c’est à peu près normal.

Principal Asset Management, c’est une société de gestion qui historiquement est dédiée aux investisseurs institutionnels internationaux. Concrètement, on a accompagné des grands fonds de pension, des sociétés de gestion pour le déploiement de leurs capitaux. C’est une société de gestion qui, à la base, est située aux États-Unis et qui accompagnaient les investisseurs américains en dehors de leurs frontières et les investisseurs européens en dehors de leurs frontières. On gère aujourd’hui plus de 100 milliards d’actifs sous gestion en immobilier. Ça nous positionne dans les 10 plus gros acteurs du marché immobilier mondial.

On a une équipe assez fournie puisqu'on a la chance d’avoir plus de 450 personnes qui sont réparties entre les États-Unis et les huit pays européens où nous sommes présents. Ce positionnement avec les États-Unis, ça vous donne une analyse, j’imagine, un peu plus globale des marchés immobiliers mondiaux ? C’est toute la thèse, et c’est ça que sont venus chercher historiquement nos partenaires et nos investisseurs.

Ils viennent chercher notre capacité à avoir une vision globale macroéconomique, une "direction" des capitaux, c’est-à-dire savoir où il faut investir dans les différents moments de cycle, savoir s’il faut plutôt déployer aux États-Unis, plutôt déployer en Europe, sur quelle typologie d’actifs. Ça nous donne, le fait d’avoir une présence et un ancrage local, c’est le deuxième "pied" de la proposition de valeur, on n’est pas déconnecté du terrain. On est présent en property, en asset, en invest. On a nos équipes qui sont présentes localement et qui vont aller chercher ces opportunités.

Pas parce que c’est bien, c’est à la mode et vu de loin, ça a l’air efficace, mais parce que réellement, il y a une conviction d’investissement. Maintenant que tu as représenté la société Principal Asset Management et que les partenaires vont commencer à la connaître, on va parler de la SCPI que vous avez lancée, Principal Inside, lancée à Patrimonia 2025. Un beau succès, on va en parler. Je crois que vous avez collecté presque 29 millions depuis le lancement. Peux-tu nous donner un peu plus d’éléments sur cette collecte ? Comment vous avez construit ce succès ? C’est assez simple.

Je pense qu’il y a deux choses qui font qu’on a connu cette dynamique de collecte. Effectivement, on a lancé le 1er octobre, donc juste après Patrimonia, et on a collecté plus de 28 millions d’euros sur la période sponsor. La période sponsor, c’est une période où tu as une traction, où tu as un effet d'aubaine... Une réduction des frais d'entrée qui permet un avantage pour le client final. Ne nous cachons pas : ça génère un avantage et ça génère une appétence. Mais c’est aussi un moyen de lancer et c’est fait pour ça.

Mais les raisons fondamentales qui ont fait que notre particularité, notre positionnement, notre stratégie, sont, je pense, à deux niveaux. Le premier, c’est qu’on est rassurant. Le fait qu’on soit présent localement, qu’on soit une société de gestion historique, qu’on ait des équipes très démultipliées au niveau des pays où on investit, c’est un facteur de réassurance très important. C’est une réponse aux besoins exprimés par le marché. Les gens veulent pouvoir diversifier leur épargne, veulent investir autrement et pas toujours sur la même SCPI. Mais ils veulent le faire avec des partenaires qui ont la capacité de tenir ces engagements-là.

Le deuxième sujet, c’est que la façon dont on a construit la stratégie de la SCPI est assez singulière. Le fait de dire : "On est un acteur global et on va donner un accès au marché américain comme au marché européen exclusivement là où on est investisseur, où on est déjà présent, mais avec une règle de répartition", ça donne une construction de portefeuille qui n’a pas d’équivalent sur le marché. Et qui répond à leurs besoins. Et qui est différenciante puisqu'aujourd’hui, il n’y a pas un CGP qui fait une seule SCPI dans son allocation pour ses clients. C’est une construction de portefeuilles qui s’opère. Une diversification.

Le fait d’être là où personne d’autre n’est nous donne une position assez naturelle dans les allocations. Tu as un peu répondu à la question suivante, mais c'est très bien. Je pense que cette interview était aussi un moyen de dire merci aux partenaires qui vous ont fait confiance. Tu as tribune pour pouvoir remercier tes partenaires. Tu as un peu déjà répondu sur en quoi ça répond à leurs besoins. Si tu devais très rapidement dire comment tu expliques ce succès, pour reprendre les points importants ? Déjà, une proposition claire. Et je pense que ça, les CGP l’ont comprise tout de suite.

Une proposition : "On va vous accompagner de manière professionnelle, institutionnelle, on va accompagner la création de vos portefeuilles et donc vos clients, pour bien déployer leurs investissements immobiliers." Cette proposition a été très identifiée. Ensuite, ils se sont appropriés la stratégie parce que comme ils sont en train de rechercher aujourd’hui, ces partenaires CGP, la capacité à construire des portefeuilles plus diversifiés, là, c’était un effet assez intéressant : aller capter une nouvelle zone d’investissement, une nouvelle typologie d’actifs avec un acteur de taille institutionnelle.

Le troisième point, c’est aussi parce que quelque part, dans la logique de l’épargnant, la volonté de pouvoir répartir son épargne, de pouvoir aller choisir tout type de format dans le contexte actuel du marché immobilier qui est en redémarrage de cycle, prendre une nouvelle SCPI qui "portait" autant d’expertise et autant de promesses, c’était quelque chose qui correspondait aux besoins des investisseurs, donc des CGP. Ça a créé cette traction-là. On est ravi. On a plus de 60 distributeurs qui, en moins de 4 mois, ont collecté plus de 28 millions d’euros. C’est énorme, c’est un très beau succès. Combien d’associés à peu près ?

Aujourd’hui, on a plus de 600 associés qui ont investi dans la SCPI. Ça fait un montant moyen investi assez important. On est autour de 45 000-50 000 euros pour le montant moyen investi. Plus que la moyenne du marché. C’est plus que la moyenne, mais ça s’explique par la phase sponsor, ça s’explique par plein de choses. Concrètement, on devient une vraie brique patrimoniale dans les allocations SCPI. Super. On parle de 29 millions de collecte depuis le lancement. Qu’est-ce qui a été fait ? Comment vous avez déployé ces capitaux ? Peux-tu nous parler rapidement des premières acquisitions ?

On avait une particularité : on a commencé à déployer le pipe d’investissement avant même de commencer la collecte. On a pu acheter les deux premiers actifs très rapidement. Ils ont été investis au portefeuille en 2025, au mois de décembre. On a acheté prioritairement aux États-Unis parce qu’on a des convictions fortes sur la zone d’investissement. On a la capacité aussi d’avoir une rapidité d’exécution sur la transaction qui est plus importante. On a acheté deux actifs qui ont un point commun : le fait qu’ils s’appuient sur des tendances démographiques lourdes.

Concrètement, on a choisi un actif lié à l’éducation dans une agglomération avec une forte population et une forte natalité. Parce qu'on va avoir un utilisateur qui va avoir besoin de son actif. Et on a choisi un actif de santé, en Floride, avec une démographie avec un vieillissement de la population et un niveau de revenu plus élevé que la moyenne des États-Unis. Les deux sont des actifs qui sont sur des actifs quasiment infrastructurels de la démographie. Ce qui est très intéressant, c’est de voir qu’on est déjà en train de projeter le portefeuille sur le long terme.

On est déjà en train de choisir des actifs qui portent des revenus futurs longs. On a une durée moyenne résiduelle de bail sur ces deux actifs qui est supérieure à 16 ans. On est en train "d’écrire", de tracer la trajectoire de la SCPI avec un socle très important. On a déployé sur des actifs assez granulaires puisque ce sont des actifs qui coûtent moins de 10 millions de dollars chacun. Demain, on continue cette tendance-là. Est-ce que vous avez déjà anticipé de nouvelles acquisitions pour la collecte à venir ? Les perspectives ? Rapidement puisqu'on a une dernière question. On continue ce qu’on a commencé.

On finit de déployer la collecte de la part sponsor aux États-Unis. On a deux actifs sous exclusivité, dont un plus avancé que l’autre, c’est un actif de commerce aux États-Unis, à Charlotte : un retail park dans une très bonne zone avec un fort pouvoir d’achat et avec une surface alimentaire à proximité. Pareil, un bail long très intéressant à capter. L’autre actif, c’est un actif d’immobilier de santé, à nouveau, cette fois-ci au Texas. Avec une particularité, mais on en parlera quand l'acquisition sera plus avancée. À chaque fois, les mêmes fondamentaux : des baux longs et des niveaux d'income supérieurs à 7 %. Super.

Pour 2026, on est en février 2026, quel est votre objectif ? Quelles sont vos perspectives ? Pourquoi aujourd’hui, des CGP/CIF devraient vous rejoindre ? Notre objectif est très clair : continuer ce qu’on a commencé. Finaliser le déploiement de la phase sponsor, ensuite commencer à déployer la collecte qui va arriver, puisqu'on est en phase normalisée désormais : on est à 250 euros la part. On n’a plus les effets d'aubaine de la part sponsor, mais pour autant, on a une stratégie qui a du sens dans une allocation. On va commencer à déployer en Europe, à partir du deuxième trimestre 2026.

On a plus de 90 millions de pipe d’investissements qui sont en étude aujourd’hui pour pouvoir commencer à déployer en Europe. Ce qu’on souhaite, c’est simplement la continuité. Conserver cette singularité, cet effet d’allocations qui nous est favorable. Et tout simplement, bien déployer pour investir sur le long terme pour l’épargne de nos partenaires. - Il faut de la collecte. - Il faut de la collecte. Sereine, tranquille, sans à-coups, mais qui vous permette de déployer sereinement. On sera ravi si on reste sur le trend qu’on a pu commencer pendant cette phase sponsor.

On a largement les moyens de le déployer aujourd’hui en termes d’investissement. Julien, merci beaucoup pour cette présentation de la société Principal Asset Management et de sa SCPI Principal Inside. On vous souhaite plein de succès, de la collecte. On sera ravi de vous accueillir dans un prochain Talk Immo chez Zoom Invest. - Merci beaucoup Benjamin, à bientôt. - À très bientôt Julien, au revoir.