Comprendre l'immobilier de santé : les clés d’un secteur en pleine mutation avec La Française

Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd’hui, nous avons le plaisir de recevoir le groupe La Française, avec Jérôme Valade qui est directeur du pôle Immobilier de Santé. - Bonjour Jérôme. - Bonjour Benjamin. Et nous recevons Virginie Wallut qui est directrice de la Recherche et de l’ISR. Pas simple comme titre. - Bonjour Benjamin. - Bonjour, bienvenue à vous. Aujourd’hui, on va parler de la thématique santé. Vous avez notamment au sein du groupe La Française, un fonds qui s’appelle LF Avenir Santé, vraiment sur cette thématique santé.

Vous êtes très connus dans le monde de l’immobilier et de la SCPI, mais dans un premier temps, comme on va parler de santé, Jérôme, est-ce que vous pouvez nous présenter l’immobilier de santé ? À quoi ça correspond ? De quoi on parle quand on parle d’immobilier de santé ? Oui, bien sûr. Chez La Française, on a une vision assez large de l’immobilier de santé, assez spécifique, c’est nos convictions. L’immobilier de santé, ce sont des bâtiments exploités par des opérateurs qui prodiguent des soins. On a tous en tête ce qu’on appelle les établissements sanitaires, donc les cliniques où on opère les gens, mais aussi les cliniques de soins de suite.

Assez rapidement dans ce marché, on pense aussi aux établissements qu’on qualifie de médico-sociaux. Là, ce sont les EHPAD ou les établissements de prise en charge de personnes handicapées ou dépendantes. Quand on pense aux personnes âgées aussi, il y a une autre famille dans l’immobilier de santé qui est l’immobilier de l’habitat du bien-vieillir. Là, c’est plutôt les résidences services seniors ou une classe d’actifs un peu spécifique, nouveaux usages de coliving senior. On y reviendra, je pense. Mais nous, on va encore plus loin et on est très attentif à une autre famille dans l’immobilier de santé qu’on appelle l’immobilier tertiaire à usage de santé. Qu’est-ce que c’est ?

Ce sont des locaux professionnels pour de la consultation médicale, qui peuvent être des locaux de bureau au départ ou des locaux commerciaux type pied d’immeuble, à usage de santé : centres de santé généralistes ou spécialisés, ophtalmo, dentaire, etc. On a encore deux autres familles pour nous dans l’immobilier de santé : l’immobilier de santé spécialisée, le fameux life science, laboratoire de recherche, et enfin, aujourd’hui aussi en plein essor, la logistique à usage de santé avec les plateformes de distribution, les entrepôts pharmaceutiques. Une question qui me vient tout de suite : est-ce qu’on pourrait imaginer que demain, des salles de sport pourraient rentrer dans cette thématique santé ?

Ou ce n’est pas du tout quelque chose que vous regardez aujourd’hui ? Nous, on ne le met pas tout à fait dans la thématique. En revanche, on peut regarder des activités un peu sport-santé avec de la kinésithérapie, de la balnéothérapie. Parfois, en kinésithérapie, on fait presque du sport. Une fois qu’on a défini tous ces axes de typologie d’investissement dans la santé, on parle de quoi ? Ça représente quoi ? C’est quels pays ? C’est quels chiffres ? C’est quels volumes d’investissement ? Bonne question. Ce qui est important de savoir, c’est que c’est un marché de niche. Un marché de niche, c’est quoi ? C’est dans les grandes années : 2020, 2021, 2022.

En Europe, les volumes échangés tournaient autour de 12 milliards d’euros par an, à rapprocher des 250 milliards d’immobilier tertiaire, donc 5 % en gros. L’univers investissable est estimé par MSCI à 97 milliards d’euros. Si on prend toutes les familles qu’on voit nous, peut-être qu’on pourrait imaginer un peu plus, de l’ordre de 150 milliards. Il est essentiellement réparti, les deux tiers, dans les trois pays principaux démographiques : le UK, l’Allemagne et la France. Merci Jérôme. Virginie, on vient de brosser un panorama de la typologie d’investissement immobilier, mais aujourd’hui, si on prend un peu de hauteur, quels sont les enjeux de la thématique santé ? Le marché de la santé connaît énormément de transformations.

Le premier, tout le monde l’a en tête, c'est le vieillissement de la population. En 2019, on avait en Europe 90 millions de seniors, donc des personnes de plus de 65 ans, et en 2050, ils devraient être 130 millions. On a donc une hausse de 40 % sur 30 ans. Jérôme l'a un peu dit, l’enjeu n’est pas tellement celui de l’allongement de la durée de vie, mais vraiment d’améliorer la qualité de vie et de reculer le plus possible la perte d’autonomie. Sur le vieillissement de la population, on a un autre sujet : la baisse de la natalité. En mai dernier, pour la première fois sur les 12 derniers mois, il y a eu plus de décès que de naissances.

On voit bien tout l’enjeu très important autour des problèmes de fertilité et de l’assistance médicalisée pour la procréation. Deuxième grosse transformation : l’explosion des maladies chroniques. C'est ce que j'allais vous dire, oui. L’OMS estime qu’on pourrait éviter chaque année en Europe 1,8 million de décès si on arrivait à mieux organiser la continuité des soins. Jérôme parlait des établissements sanitaires. Avant, on y allait à un moment très ponctuel, en cas de crise aiguë. Là, on est sur une relation patient-opérateur de santé sur le long terme. Ce qui permet aussi de venir solidifier le modèle économique des opérateurs de santé puisqu’on a des revenus plus récurrents. On parle de quoi quand on parle de maladie chronique ?

On parle du diabète, de maladies qui malheureusement explosent actuellement. Une troisième transformation, c'est sur la santé mentale. L’OMS estime qu’en Europe, une personne sur 6 souffre de troubles mentaux. Parmi ces personnes, une sur trois n’est pas traitée, notamment à cause de l’impossibilité d’avoir accès à des structures appropriées. Chacun le comprend, on ne va pas traiter des troubles mentaux dans un hôpital traditionnel. Il y a un véritable enjeu sur une multiplication des structures capables de prendre en compte ce type de pathologie en répondant de manière très spécifique aux populations ciblées, puisque la santé mentale touche surtout les jeunes et les seniors, deux populations très différentes.

Un dernier chiffre, et après j'arrête... Vous êtes là pour nous parler de la thématique, donc au contraire. Le dernier chiffre, c'est 15 863. C’est le nombre de brevets déposés en Europe liés à des avancées dans les technologies médicales. On voit que c’est énorme en un an et que les avancées médicales sont importantes et très bénéfiques, encore faut-il pouvoir les financer. On voit tout l’intérêt de fonds immobiliers privés qui vont permettre aux opérateurs de santé d’alléger leur haut de bilan. Les opérateurs de santé vont pouvoir utiliser leurs ressources à améliorer les soins prodigués aux patients, mais aussi à améliorer la qualité de vie des personnels soignants, ce qui est un enjeu majeur.

On voit bien là tout l’impact social et sociétal de tels fonds, surtout si ces fonds s'astreignent à venir financer des actifs dans des zones sous-denses puisqu'investissement lourd veut potentiellement dire inégalité d'accès. En fait, on va venir se substituer au pouvoir public. Merci Virginie pour ce point très complet. Jérôme, comment vous le déclinez dans la gestion au quotidien chez vous, à La Française ? chez vous, à La Française ? L’immobilier de santé à La Française, ça n'est pas que mais c’est beaucoup LF Avenir Santé, qui est la SCPI qu’on a lancée il y a un peu plus de 4 ans. On a voulu lui donner une couleur très médicale, très sanitaire, très facilitation de l’accès au soin avec les spécificités qu’a dites Virginie.

C’est un fonds qui fait 260 millions d’euros de capitalisation, on a une trentaine d’immeubles. La couleur qu’on lui a donnée, c’est qu’il y a 60 % du portefeuille à date qui est plutôt sur des établissements sanitaires. On a aussi, et c'est très dur à réaliser, plus de 30 % sur le soin de ville, la médecine de ville, ce qu’on appelait l’immobilier tertiaire de santé, qui a l’avantage de présenter une certaine réversibilité d’un point de vue immobilier par rapport à d’autres sous-classes d’actifs immobilières dont je parlais précédemment. Cette spécificité d’accès aux soins remplit pleinement la fonction de capitaux privés. On a fait un peu la plaisanterie.

Les pouvoirs publics, il n'y a pas qu'en France, ne peuvent pas subvenir à tous les besoins. Nous, on décharge les opérateurs et les médecins de leur gestion immobilière pour qu’ils se concentrent sur leur métier : soigner les gens. pour qu’ils se concentrent sur leur métier : soigner les gens. Merci beaucoup. Virginie, on vient d'évoquer le côté social/sociétal, quid de la performance, qu’est-ce qu’on peut aller chercher comme performance sur la thématique santé aujourd’hui ? comme performance sur la thématique santé aujourd’hui ? L'immobilier de santé présente des performances assez remarquables. D’abord, elle a des rendements plus élevés.

On est en rendement moyen en Europe autour de 6 %, là où la logistique est autour de 5% et les bureaux probablement 4,5%. Ce rendement additionnel est dû au fait qu’on est sur un marché de niche, donc c'est des opportunités plus difficiles à sourcer. On est surtout sur un marché qui n’est pas corrélé au cycle économique. On l’a vu sur les trois dernières années, période de crise pour les marchés immobiliers en général, on a eu de l’immobilier de santé qui a nettement mieux résisté avec une volatilité deux à trois fois moindre en moyenne que la logistique et les bureaux. On l’est parce qu’on a des fondamentaux très prévisibles et lisibles, contrairement à l'environnement économique actuel.

Ça, on revient sur la première question, sur l'explosion des seniors, des maladies chroniques, etc. des maladies chroniques, etc. C’est le must-have dans un cœur de portefeuille de SCPI aujourd’hui, la thématique santé ? Oui, on le pense. Merci à vous deux, c’était passionnant. On a redécouvert la thématique santé à La Française. On vous souhaite plein de belles choses, de la performance et de la collecte. Toutes les équipes, j'imagine, se tiennent à disposition des conseillers pour évoquer et parler du produit. On vous dit à très bientôt chez Zoom Invest pour refaire un point sur la thématique santé. - Merci, avec plaisir ! - Merci, au revoir.