De la SCPI fiscale au FPS thématique, découvrez le Talk de Thomas Ducerf pour faire le point sur les actualités d’Urban Premium avant la fin de l’année

00:00:00:07 - 00:00:02:07 Bonjour, bienvenue dans le Talkimo de Zoom Invest.

00:00:02:08 - 00:00:05:03 Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société Urban Premium en la

00:00:05:03 - 00:00:06:19 personne de Thomas Ducerf. Bonjour Thomas.

00:00:06:19 - 00:00:07:15 Bonjour Benjamin.

00:00:07:16 - 00:00:10:06 Alors Thomas, vous êtes membre de la direction en charge du développement chez

00:00:10:07 - 00:00:13:04 Urban Premium. Ce n'est pas la première fois qu'on se voit chez Zoom Invest.

00:00:13:04 - 00:00:13:22 Toujours là du coup,

00:00:15:01 - 00:00:17:18 pour venir nous parler de cœur de ville, de commerce.

00:00:18:15 - 00:00:20:05 Urban Premium, c'est une société de gestion.

00:00:20:13 - 00:00:23:00 Vous étiez déjà venu début 2025, vous fêtiez vos 15 ans.

00:00:23:01 - 00:00:25:07 On va dire que vous fêtez toujours vos 15 ans.

00:00:25:08 - 00:00:27:07 Tant qu'on est en 2025, on fête toujours nos 15 ans.

00:00:27:07 - 00:00:30:03 C'est un anniversaire qui dure. C'est ça. C'est bien.

00:00:30:18 - 00:00:33:14 Historiquement, vous êtes spécialisé sur la thématique des centres-villes,

00:00:33:21 - 00:00:37:02 commerces, mais pas que. On va aussi parler de résidentiel.

00:00:37:21 - 00:00:39:16 Là, on est à l'automne 2025.

00:00:40:16 - 00:00:44:11 C'est la période de l'optimisation fiscale, comme j'aime à

00:00:44:19 - 00:00:48:16 l'appeler. Vous avez trois véhicules Malraux, déficits fonciers

00:00:48:17 - 00:00:51:13 et de Normandie. Est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus ?

00:00:51:14 - 00:00:53:23 Oui, merci pour l'invitation. C'est le moment de faire un petit point sur

00:00:53:24 - 00:00:57:22 l'actualité d'Urban Premium. Effectivement, la période de fin d'année

00:00:57:24 - 00:00:58:18 est souvent celle

00:00:59:15 - 00:01:03:13 des arbitrages patrimoniaux, avec évidemment la thématique de

00:01:03:14 - 00:01:07:10 l'optimisation fiscale. Et cette année, plus que jamais, la

00:01:07:12 - 00:01:08:16 pression ambiante

00:01:09:16 - 00:01:13:09 et notamment les tergiversations de loi de finances nous amènent

00:01:14:00 - 00:01:16:23 à avoir beaucoup d'échanges avec les investisseurs, puisque

00:01:18:06 - 00:01:21:15 le caractère un peu indécis de cette loi de finances fait que les gens se

00:01:21:17 - 00:01:24:22 projettent dans une augmentation des impôts et sont donc très réceptifs à la

00:01:24:22 - 00:01:28:19 thématique de l'optimisation. Vous avez évoqué trois thématiques

00:01:28:24 - 00:01:32:00 : le déficit foncier, le De Normandie et le Malraux.

00:01:32:04 - 00:01:35:10 Le Malraux, je le laisserai de côté parce que nous avons une SCP en préparation,

00:01:35:11 - 00:01:37:16 mais elle n'est aujourd'hui pas encore agréée.

00:01:37:17 - 00:01:41:05 En revanche, nous avons lancé au mois de septembre

00:01:41:19 - 00:01:42:18 une SCPI

00:01:43:22 - 00:01:46:11 de Normandie. J'étais venu, je crois, en parler un petit peu.

00:01:46:12 - 00:01:49:16 C'est un produit 100% de Normandie, donc sur la thématique qui est en lien avec

00:01:49:17 - 00:01:53:05 notre ADN, la rénovation de l'immobilier existant en cœur de ville.

00:01:53:12 - 00:01:56:11 Cette loi de Normandie qui a pris le relais du Pinel, qui est en train de trouver

00:01:56:13 - 00:02:00:00 son public et ses investisseurs. En tout cas, c'est une loi qui va investir sur la

00:02:00:02 - 00:02:03:15 thématique forte de la rénovation euh, et de la performance énergétique,

00:02:03:23 - 00:02:07:21 enjeu sociétal s'il en est, qui va permettre aux investisseurs

00:02:07:22 - 00:02:11:18 de gommer 21% quand même d'impôt du montant de l'investissement étalé sur

00:02:11:18 - 00:02:15:04 12 années fiscales. Donc c'est un investissement qui s'apparente un petit peu à ce

00:02:15:04 - 00:02:19:03 qu'on a connu à l'époque du Pinel. C'est la continuité et c'est

00:02:19:04 - 00:02:22:01 une loi qui nous semble être assez généreuse avec un sous-jacent

00:02:22:15 - 00:02:25:17 sécurisant, solide et qui a du sens puisqu'on va loger des gens.

00:02:25:23 - 00:02:28:23 Ça, c'est bien. Alors, déficit foncier, on rappelle qu'on vient déduire du coup des

00:02:28:24 - 00:02:32:23 revenus fonciers existants. Donc, ça permet, en fonction de sa tranche marginale

00:02:32:24 - 00:02:35:18 d'imposition et les prélèvements sociaux, de venir forcément réduire aussi un peu

00:02:35:20 - 00:02:38:03 ses impôts. Le Malraux, c'est une réduction pure.

00:02:38:03 - 00:02:40:05 Peut-être, vous êtes en recherche de membres fondateurs ?

00:02:40:11 - 00:02:42:22 Non, on a clôturé le tour de table fondateur pour la Malraux.

00:02:42:23 - 00:02:45:10 Maintenant, c'est en agrément MF, donc on attend un peu les retours.

00:02:45:18 - 00:02:47:07 On croise les doigts pour l'avoir d'ici la fin de l'année.

00:02:47:08 - 00:02:48:24 Exactement, on croise les doigts.

00:02:49:23 - 00:02:53:18 En revanche, sur le déficit foncier, c'est un sujet que vous avez abordé et c'est

00:02:53:20 - 00:02:56:07 le bon timing aussi pour parler du déficit.

00:02:56:21 - 00:03:00:13 La CSG, on voit qu'il y a quelques incertitudes sur l'évolution de la CSG, donc

00:03:00:14 - 00:03:04:13 nos partenaires et nos clients sont très sensibles à cette thématique de

00:03:04:14 - 00:03:07:21 la fiscalité du revenu foncier. On sait qu'elle est douloureuse, elle est

00:03:07:24 - 00:03:10:14 confiscatoire, même je dirais, en France.

00:03:10:19 - 00:03:14:10 Et donc cette thématique du déficit a toujours été porteuse.

00:03:14:17 - 00:03:18:14 Plus que jamais aujourd'hui, gommer ses revenus fonciers avec cette

00:03:18:16 - 00:03:22:10 stratégie de faire des travaux dans son immobilier existant ou investir au capital

00:03:22:11 - 00:03:24:15 d'une SCPI, ça a du sens, c'est efficace.

00:03:24:17 - 00:03:28:07 Et nous avons ouvert jusqu'au 31 décembre une SCPI de déficits fonciers qui

00:03:28:08 - 00:03:32:06 s'appelle Urban Pierre 6, qui offrira, je le rappelle,

00:03:32:12 - 00:03:36:09 54% de travaux sur le montant investi par les

00:03:36:10 - 00:03:37:11 clients avant le 31/12.

00:03:37:14 - 00:03:41:05 Merci Thomas. Je rappelle juste l'intérêt des SCPI dites

00:03:41:07 - 00:03:44:22 fiscales, c'est qu'on peut forcément adapter le montant en fonction des besoins de

00:03:44:23 - 00:03:47:00 son client. Ça, c'est vraiment très important.

00:03:47:01 - 00:03:51:01 Également, on bénéficie de l'optimisation fiscale le jour de

00:03:51:01 - 00:03:55:01 la signature de la SCPI et on n'a pas forcément besoin d'attendre une livraison

00:03:55:02 - 00:03:56:14 éventuelle d'un bien.

00:03:56:17 - 00:03:57:05 Absolument.

00:03:58:07 - 00:04:01:20 Vous avez un autre sujet qui vous tient à cœur.

00:04:01:23 - 00:04:04:04 Vous savez duquel je vais vous parler.

00:04:04:06 - 00:04:07:12 C'est votre SCPI Cœur Commerce, qui est une SCPI

00:04:08:05 - 00:04:11:22 de rendement cette fois-ci, mais de centre-ville, dans le commerce, en

00:04:11:23 - 00:04:15:20 France. On sait qu'il y a un peu de France bashing aujourd'hui sur le marché des

00:04:15:20 - 00:04:19:08 SCPI, notamment. Mais je sais que c'est un

00:04:19:09 - 00:04:21:18 sujet. Est-ce que vous pouvez nous parler un peu de Cœur Commerce ?

00:04:21:18 - 00:04:25:07 On en avait déjà parlé, mais nous en parler là et puis nous donner un peu les

00:04:25:08 - 00:04:28:21 points de chiffrés pour l'atterrissage 2025 sur cette SCPI-là.

00:04:29:06 - 00:04:31:15 Et puis, on reparlera d'une troisième nouveauté

00:04:32:17 - 00:04:33:17 pour enchaîner.

00:04:33:18 - 00:04:37:01 Oui, chez Urban Premium, on distingue deux métiers : le métier du résidentiel avec

00:04:37:02 - 00:04:40:14 les SCPI à capital fixe. Et là, on parle maintenant d'un produit

00:04:42:00 - 00:04:45:15 plus de rendement à capital variable, l'Urban Cœur Commerce, qui est une SCPI

00:04:45:16 - 00:04:49:05 française. Vous l'avez dit vous-même, c'est une SCPI qui a fait le

00:04:49:07 - 00:04:52:16 choix volontaire d'investir sur des commerces de proximité en France.

00:04:52:18 - 00:04:56:17 Stratégie qui fonctionne, stratégie qui a un joli track record et qui est porteuse

00:04:56:17 - 00:05:00:07 puisqu'on voit un recentrage des ambitions de consommation des

00:05:00:07 - 00:05:03:07 Français dans le local, dans le durable, dans la

00:05:03:09 - 00:05:06:18 proximité. Donc, on est très convaincus de cette stratégie.

00:05:06:19 - 00:05:09:23 Les chiffres le démontrent. On vient de sortir le dernier bulletin trimestriel.

00:05:09:24 - 00:05:13:18 Toutes les valeurs sont en hausse : les taux d'occupation financiers, physiques,

00:05:13:19 - 00:05:17:05 les valeurs de reconstite, le dividende. Tous les signaux sont au vert.

00:05:17:05 - 00:05:20:05 Maintenant, on voit bien que le marché s'oriente aussi vers des produits plus

00:05:20:06 - 00:05:24:02 européens. Pourquoi pas ? Ce n'est évidemment pas idiot.

00:05:24:03 - 00:05:27:22 En revanche, il me semble que le jeu de l'allocation de SCPI fait

00:05:27:23 - 00:05:31:21 que dans une certaine mesure, continuer d'investir en France me semble

00:05:31:22 - 00:05:34:02 quand même assez pertinent. Malgré

00:05:34:03 - 00:05:38:02 l'atmosphère et l'environnement actuel, je crois

00:05:38:03 - 00:05:41:13 qu'investir sur une thématique forte qu'est le commerce de

00:05:41:14 - 00:05:45:12 proximité, la consommation qui ne cesse de croître

00:05:45:14 - 00:05:49:05 depuis le milieu du siècle dernier, ce n'est quand même pas

00:05:49:06 - 00:05:53:03 totalement dénué d'intérêt. Et Cœur Commerce, d'ailleurs, a trouvé son public.

00:05:53:08 - 00:05:56:22 On va atterrir sur des volumes autour de 30 millions d'euros, collectés et

00:05:56:24 - 00:05:59:20 investis. Avec des valeurs en hausse, ça me semble être un joli produit de

00:05:59:21 - 00:06:02:09 diversification. On a des partenaires qui

00:06:02:11 - 00:06:06:10 envisagent 10 à 20% de leurs allocations sur Curcur Commerce, ce qui

00:06:06:11 - 00:06:07:15 nous va très bien.

00:06:07:21 - 00:06:08:05 Très bien.

00:06:09:10 - 00:06:12:00 Moi, je suis assez fan. C'est mon credo de tous les jours, la diversification à la

00:06:12:00 - 00:06:15:02 location. Donc effectivement, même quand on est en personne physique, en mettre un

00:06:15:04 - 00:06:18:13 petit peu, ça peut avoir du sens. Et puis sinon, effectivement, dans les montages

00:06:18:14 - 00:06:22:13 avec des personnes morales à l'IS, on vient adoucir la partie fiscale avec un IS

00:06:22:14 - 00:06:23:22 à 15 ou 25%.

00:06:24:04 - 00:06:26:15 Absolument. Ou même dans le cadre de démembrement.

00:06:26:22 - 00:06:30:19 Ou dans le cadre de démembrement, effectivement, avec un achat en nu-propriété.

00:06:30:22 - 00:06:33:00 Euh, merci pour ce point sur Cœur Commerce.

00:06:33:01 - 00:06:35:23 Alors pour finir, euh, Thomas, je crois qu'il y a une nouveauté.

00:06:35:23 - 00:06:39:03 J'ai vu passer ça dans la presse. Euh, j'ai un peu préparé hein, quand même,

00:06:39:04 - 00:06:42:24 forcément. Euh, et vous avez, euh, vous lancez un nouveau produit

00:06:43:13 - 00:06:47:06 qui est FPS ELTIF2 immobilier qui va être

00:06:47:08 - 00:06:51:05 disponible en unités de compte. Donc là, c'est une véritable innovation.

00:06:51:07 - 00:06:54:01 Euh, alors je le dévoile parce qu'on va être sur la thématique colocation,

00:06:54:01 - 00:06:55:21 coliving. Maintenant, j'ai fini de parler.

00:06:55:21 - 00:06:57:07 Est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus ?

00:06:57:08 - 00:06:59:19 On va pas s'arrêter là, quand même.

00:06:59:22 - 00:07:03:04 Non, on va pas s'arrêter là, mais c'est vrai qu'on a une actualité un peu forte, en

00:07:03:05 - 00:07:04:01 plus de la période

00:07:04:22 - 00:07:07:07 fiscale, plus la collecte sur Cœur Commerce.

00:07:07:08 - 00:07:11:04 On a, euh, travaillé pendant deux ans sur un nouveau projet, un nouveau

00:07:11:06 - 00:07:14:19 produit qui aujourd'hui est agréé par l'AMF, on est très contents, qui est

00:07:14:21 - 00:07:17:16 référencé sur des contrats d'assurance vie en unités de compte.

00:07:17:16 - 00:07:21:15 Et il s'agit d'un FPS ELTIF2 immobilier qui,

00:07:21:15 - 00:07:25:14 euh-- Vous savez, on est des spécialistes des thématiques et qui va se concentrer

00:07:25:15 - 00:07:29:11 sur la thématique de la colocation et du coliving en France, encore une fois.

00:07:30:03 - 00:07:33:12 Dans une dizaine de centres-villes qui fonctionnent, des villes

00:07:33:15 - 00:07:37:07 étudiantes, des villes où il y a de jeunes actifs, des villes qui sont tendues d'un

00:07:37:07 - 00:07:41:00 point de vue du logement. Et ce fonds d'investissement va collecter de

00:07:41:01 - 00:07:44:09 l'argent dans le cadre de l'assurance vie pour investir dans la

00:07:44:10 - 00:07:48:03 rénovation des immeubles, des grands appartements, des maisons que nous allons

00:07:48:04 - 00:07:51:14 transformer en location. Aujourd'hui, la colocation, c'est une vraie classe

00:07:51:14 - 00:07:54:04 d'actifs. C'est plus une anomalie, c'est plus une solution de rechange, c'est plus

00:07:54:04 - 00:07:57:03 une roue de secours pour un marché qui est tendu, c'est une vraie thématique

00:07:57:03 - 00:08:01:01 d'investissement. Ça fonctionne, on a des rendements augmentés, on a un

00:08:01:03 - 00:08:04:18 risque qui est mutualisé et c'est un fonds qui vise un

00:08:04:19 - 00:08:08:17 rendement autour de 5 % par an. Et selon les

00:08:08:18 - 00:08:12:14 business plans qui tournent en permanence, eh bien, nous y serons et c'est un

00:08:12:15 - 00:08:14:21 fonds qui va, j'espère, faire parler de lui.

00:08:14:23 - 00:08:16:10 Donc exclusivement en assurance vie.

00:08:17:06 - 00:08:17:17 Oui.

00:08:17:22 - 00:08:20:15 Quand vous dites cinq, c'est cinq avant frais de gestion du contrat.

00:08:20:16 - 00:08:24:06 Donc, on va dire que ça donne du 4 net, ce qui fait bien mieux qu'un fonds euro,

00:08:24:10 - 00:08:24:20 effectivement.

00:08:24:20 - 00:08:26:03 En tout cas, c'est l'objectif du fonds.

00:08:26:03 - 00:08:28:11 Voilà. En tout cas, c'est l'objectif du fonds, bien évidemment.

00:08:28:13 - 00:08:29:09 On est bien d'accord et

00:08:30:06 - 00:08:34:03 on le sait très bien. Bon, et donc ça, ça sera très prochainement disponible

00:08:34:04 - 00:08:35:06 dans ces fameux-

00:08:35:07 - 00:08:39:01 Dans les semaines à venir, sur les contrats sur lesquels il est

00:08:39:02 - 00:08:43:00 éligible. Et on va faire reparler d'Urban Premium sur cette

00:08:43:01 - 00:08:46:18 thématique des FPS dès 2026, puisqu'on a pas mal de choses dans les cartons.

00:08:46:19 - 00:08:50:13 Pas forcément en assurance vie d'ailleurs, mais cette thématique nous plaît bien,

00:08:50:15 - 00:08:54:12 d'aller chercher des spécialistes sur telle ou telle thématique, de

00:08:54:13 - 00:08:56:00 structurer un véhicule d'investissement.

00:08:56:01 - 00:08:59:16 Ça, c'est quelque chose qu'on a envie de voir s'accélérer chez

00:08:59:17 - 00:09:03:13 nous. On a pas mal de bonnes stratégies dans les cartons, des

00:09:03:14 - 00:09:07:01 choses qui plaisent beaucoup aux investisseurs, qui sont rémunératrices, toujours

00:09:07:03 - 00:09:10:03 avec un risque maîtrisé, puisque c'est un peu ça la signature d'Urban.

00:09:10:04 - 00:09:12:11 Bon bah super. Thomas, merci beaucoup.

00:09:12:11 - 00:09:15:05 On invite tous les partenaires, bien évidemment, à suivre votre actualité,

00:09:15:05 - 00:09:17:00 notamment sur cette nouveauté, mais pas que.

00:09:17:00 - 00:09:20:06 On a parlé d'Urban Coeur Commerce, on a parlé des SCPI fiscales.

00:09:20:06 - 00:09:24:00 Euh, on a hâte d'en savoir plus sur tous les projets que vous allez lancer en 2026.

00:09:24:01 - 00:09:27:05 Eh bien évidemment, vous serez le bienvenu sur Zoom Invest pour nous en parler.

00:09:27:07 - 00:09:30:08 C'est avec plaisir que je reviendrai, mais avant de parler de 2026, la période

00:09:30:09 - 00:09:33:23 2025- Les dernières semaines de 2025 sont très importantes et sur la partie

00:09:34:11 - 00:09:37:09 investissement et SCPI résidentielles, eh bien, tous nos partenaires sont les

00:09:37:10 - 00:09:40:01 bienvenus. Vous savez que nos équipes sont disponibles.

00:09:40:02 - 00:09:44:00 C'est le moment où les gens investissent au capital de nos SCPI résidentielles.

00:09:44:01 - 00:09:46:21 Avec optimisation fiscale, c'est la bonne période.

00:09:46:23 - 00:09:48:08 Toujours bien de le rappeler. Merci à vous.

00:09:48:09 - 00:09:50:16 On vous souhaite une belle collecte, bien évidemment.

00:09:50:17 - 00:09:54:06 Plein de belles choses chez Urban Premium et à très bientôt chez Zoom Invest.

00:09:54:07 - 00:09:54:18 Merci Benjamin.

00:09:54:18 - 00:09:56:15 Merci Thomas. Au revoir.