De la SCPI fiscale au FPS thématique, découvrez le Talk de Thomas Ducerf pour faire le point sur les actualités d’Urban Premium avant la fin de l’année

Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous recevons la société Urban Premium avec Thomas Ducerf, qui est membre de la direction en charge du développement. Bonjour Thomas. Bonjour Benjamin ! Société de gestion de SCPI, qui va fêter ses 15 ans en 2025. Donc, un acteur historiquement spécialiste du centre-ville, des actifs de centre-ville, que ce soit résidentiel ou commerce. On va en parler. Donc, vous êtes un acteur très connu et de renom sur ce marché. Est-ce que, aujourd'hui, dans un premier temps, tu peux nous faire un bilan 2024 de UCC, Urban Cœur Commerce ? Avec plaisir. Alors, effectivement, en 2025, nous fêterons nos 15 ans, déjà, ça passe vite.

Et nous avons développé Urban Premium pendant ces 15 dernières années autour de deux piliers fondamentaux, que sont les SCPI résidentielles, qui offrent un avantage fiscal. On en parlera peut être en fin de réunion. Et puis, le deuxième pilier, la thématique du tertiaire, avec une SCPI de rendement : Urban Cœur Commerce, dont le bilan 2024 est positif, très positif. J'étais venu d'ailleurs, l'année dernière, vous en parler. Alors, c'est une SCPI qui a continué à collecter en 2024. Je le précise parce que ça nous a permis de profiter de ce marché d'opportunités. Nous avons investi un peu plus de 20 millions d'euros, ce qui correspond à la collecte de l'année 2024, en croissance, de l'ordre de 15%.

Et puis, ces 20 millions d'euros ont été déployés sur 18 entités, 18 commerces de proximité. Pour mémoire, cette SCPI est une SCPI à capital variable, de commerces de proximité, des besoins du quotidien, des besoins essentiels, sur trois thématiques majoritaires, que sont les commerces alimentaires en cœur de ville, les commerces de santé, et puis les commerces liés aux services à la personne. On entend par là, les coiffeurs, les pressings, toutes les activités qui ont besoin d'un contact physique, d'un contact humain, qui est si cher aux consommateurs. Merci. Effectivement, c'est un bilan plutôt positif quand on sait que le marché, globalement, a lui, baissé autour de 50 à 60% sur la collecte.

Être en collecte nette aujourd'hui, parce qu’il y a certains de vos concurrents pour lesquels ce n'est pas le cas, c'est plutôt très positif. Donc, bravo et bravo pour tous ces investissements. Merci, d'autant plus que la collecte brute correspond à la collecte nette, puisque nous n'avons quasiment pas de rachats sur cette SCPI. Pour continuer un peu sur le bilan, d'abord d'un point de vue macroéconomique, la thématique du commerce capte 3% à peu près, de la collecte générale sur les SCPI en 2024, ce qui est très faible. C'est pour moi une anomalie, donc c'est quelque chose sur lequel on va se concentrer pour augmenter la part des SCPI de commerce dans la collecte annuelle, peu importent les volumes, d'ailleurs.

Mais ce qui est intéressant, c'est que, entre 2023 et 2024, la fréquentation des commerces en centre-ville, dans les villes moyennes et les métropoles régionales, qui sont nos nos cibles en termes d'investissement, cette chalandise, cette fréquentation, a augmenté de l'ordre de 8% entre 2023 et 2024. Dans les grandes villes, les grandes métropoles de plus de 100 000 habitants, c'est près de 11% de croissance de la chalandise et de la fréquentation des commerces. Il s'est passé quelque chose, ces deux, trois dernières années. C'est ce qu'on met en avant depuis des années sur Coeur Commerce. Ça se ressent dans les taux d'occupation.

Ça se ressent dans la croissance éventuelle des loyers, l'attractivité des centres-villes, pour une enseigne internationale, pour une enseigne nationale. Et nous sommes également dans un dans un timing intéressant d'un point de vue de l'investissement. Pour revenir sur le bilan 2024, nous avons atterri en termes de dividendes, à 5,10%. Un dividende en croissance, qui va continuer... On fera peut être les perspectives de 2025 ? Tout à fait. Un bilan sur le taux de distribution qui est excellent. Donc, un dividende à 5,10% pour 2024. Donc, un taux de distribution qui est forcément le taux net, puisque vous êtes exclusivement investi en France. Donc, c'est bien ce qui est dans la poche du client. Absolument. Bravo.

D'autres chiffres quand même ! D'autre chiffres, parce qu’on voudrait quand même parler des perspectives. Les perspectives on va y venir, mais il y a des chiffres qui sont quand même assez parlants. On connaît un petit peu la situation de certains véhicules SCPI en termes d'expertise, de valorisation. En plus d'être une thématique, finalement, très porteuse : le commerce. On voit que beaucoup d'investisseurs se portent sur cette classe d'actifs. Et bien, nous venons de recevoir les valeurs de reconstitution. Elles sont validées. Et je peux vous annoncer en exclu, que notre valeur de reconstitution est en croissance.

Nous allons dépasser les 316 € pour un prix de part à 300 €, ce qui correspond à une décote sur le prix de part de l'ordre de 5,5%. Nous étions à 4% en juin 2024 et nous passons à 5,5% de décote. Donc, on a que des bonnes nouvelles en termes de ratios, de chiffres, un endettement qui est toujours aussi faible. On est à 7% de taux d'endettement, on a 58 jours de report à nouveau. C'est donc une SCPI qui, est très solide, qui est très résiliente, qui est hyper diversifiée, avec une stratégie prudente puisque c'est ce qui nous qualifie chez Urban Premium : la prudence. On a 105 commerces pour une capitalisation de l'ordre de 80 millions d’euros. Donc, cela veut dire que la ligne moyenne est très faible.

Nous ne sommes pas en concurrence avec d'autres SCPI. C'est un véhicule qui grandit doucement mais sûrement, et qui affiche des perspectives 2025 plutôt intéressantes. Alors, vous me passez le plat de façon magnifique. Les perspectives 2025, justement, qu'est-ce qu'on a ? On a un rendement qui va continuer à monter ? On a des valeurs d'expertise qui vont continuer à augmenter ? Qu'est-ce qu'on vise sur Urban Coeur Commerce ? C'est difficile de vous dire qu'on a des valeurs d'expertise qui vont augmenter puisque les experts feront leur travail, en temps voulu.

Mais on a quand même quelques indicateurs intéressants, notamment un peu de réserve de valeur, sur un ou deux commerces qui sont en cours de relocation, sur lesquels on sait, que quand on aura signé un bail, les experts vont revaloriser le commerce. Donc, on sait qu’on en a un peu sous le pied en termes de valeur, et c'est très bien. On en a aussi un peu sous le pied parce que la SCPI continue à investir dans ce timing de marché qui est très bon, et on a réalisé d'ailleurs sur les dernières acquisitions de l'année, des vraies belles plus-value, ce qui nous a d'ailleurs accompagné, comme je le disais, sur la valeur de reconstitution. C’est encore très intéressant d’investir ? Parce que les taux ont commencé à rebaisser.

Est-ce que c'est toujours aussi intéressant qu'il y a six mois ou un an ? On a une fenêtre de tir, c'est plus intéressant. On a une fenêtre de tir intéressante sur le commerce. On achetait des commerces de proximité sur les thématiques que j'ai citées tout à l'heure : alimentaire, santé, services, entre 5,5% et 6,5% il y a deux ans. Aujourd'hui, on ne cible que des actifs entre 6 et 8%, sans pour autant baisser en qualité d'emplacement et en qualité de locataires. Donc, il y a une fenêtre de tir. Espérons qu'elle dure un petit peu. Et nous arrivons à capter des commerces top qualité, dans des villes très dynamiques, avec des activités de santé comme des centres dentaires ou encore des activités...

C'est un peu en dehors du scope mais on s'y intéresse, des activités de discount, des enseignes comme Flying Tiger, Hema, Action, qui se battent pour s'installer dans les centres-villes français. On a aussi fait de belles acquisitions avec des locataires comme Rituals, dans des centres-villes français qui fonctionnent très bien. De la cosmétique. On a plein de petites pépites en France, d'enseignes qui fonctionnent très bien, qui se développent et on essaie dès que possible, de capter leurs locaux commerciaux. Bon et bien, parfait, pour Urban Coeur Commerce. On a fait le bilan, on fait les perspectives 2025. Est-ce qu'on peut parler un peu de votre gamme fiscale, de votre gamme de SCPI résidentiel qui procure une petite douceur fiscale ?

Avec plaisir, mais je ne vous ai pas donné l'essentiel Benjamin. Sur Urban Coeur Commerce ? Les perspectives de dividendes ! Les perspectives de dividendes 2025, on retourne sur Urban Coeur Commerce. Oui, on essaie de calibrer le dividende de l'année, un petit peu en amont, en fonction du rythme de collecte, en fonction du pipeline et des niveaux d'investissement. Si on regarde les trois leviers que nous avons sur cette SCPI. Acheter avec un meilleur taux, acte en main, acheter plus vite. On a musclé l'équipe d'investissement et on va être relutif au moment des investissements, et augmenter très légèrement le niveau de dette puisqu'on a un niveau d'endettement de 7% qui est très faible.

Et bien, on peut vous annoncer que l'objectif de dividende de Cœur Commerce en 2025, se situe entre 5,5% et 6%. Donc, ça ferait une belle hausse par rapport aux dividendes de 2024. Absolument. Bon, on a tout dit cette fois-ci ? On a presque tout dit. On peut passer à la gamme résidentielle. Alors, passons à la gamme résidentielle. Vous êtes aussi l'acteur historique sur cette thématique-là. Quelles sont les nouveautés pour 2025, finalement ? En 2025, sur cette gamme résidentielle, nous avons une forme de continuité, puisque nos partenaires distributeurs vont retrouver, d'abord, notre SCPI de déficit foncier. Le déficit foncier, c'est une thématique patrimoniale qui cible principalement les clients qui ont des revenus fonciers.

Il y en a beaucoup. Il y en a plus de 2 millions en France, des contribuables qui ont des bénéfices fonciers. C'est extrêmement efficace fiscalement. Patrimonialement, c'est intéressant, puisque c'est du résidentiel rénové, avec un sujet évident, prépondérant de performance énergétique dans les rénovations, tout en apportant un dividende cohérent avec la classe d'actifs résidentielle. Donc un TRI potentiel global vraiment intéressant sur cette thématique du déficit foncier. Ça, c'est un véhicule qui est ouvert à la collecte, et c'est un véhicule qui clôture d'ailleurs, cette année, fin 2025. En ce qui concerne les nouveautés, nous lançons une SCPI Denormandie. Vous savez que le Pinel s'est arrêté.

Il y a pour autant toujours la possibilité d'optimiser son impôt sur le revenu en investissant dans la thématique de l'immobilier, c'est-à-dire en utilisant le levier de la dette, sur une thématique, ce que j'appelle moi les passoires énergétiques, les immeubles à rénover. C'est cette fameuse loi Denormandie. Et bien, nous lançons un nouveau véhicule, 100% Denormandie, qui offre une réduction d'impôt de 21%. Il est donc encore possible d'optimiser son impôt dans la durée, avec 21% étalés sur 12 ans. C'est quand même, dans le contexte, une vraie opportunité. On vous en reparlera évidemment quand ce véhicule sera ouvert, mais c'est une SCPI qui va durer deux ans, puisque la fenêtre de tir sur le Denormandie, c'est pour l'instant deux années.

Et puis, nous lancerons également une nouvelle SCPI Malraux. C’est ce que j'allais vous dire, ça fera trois lancements. Enfin, il y a deux lancements, plus celle qui va se clôturer. Deux nouvelles et une SCPI de déficit foncier qui existe déjà. Le Malraux, c'est un sujet qui revient en force, évidemment. La fin du Pinel aide le Malraux à exister. C'est un dispositif qui peut s'adresser à 100% des investisseurs, notamment en SCPI, puisque l'accessibilité du Malraux est très faible. On parle de 5 000 € de ticket minimum. Cette SCPI Malraux offre une réduction d'impôt hors plafonnement des niches, de l'ordre de 18%, avec une durée de détention de 9 ans des immeubles.

Donc, ce sont des produits qui sont toujours calibrés sur 15 années de détention, qui offrent un avantage fiscal intéressant, voire très intéressant dans le contexte, puisqu'on n'a pas grand chose à proposer à la place. Une classe d'actifs résidentielle qui, je le rappelle, c'est pas forcément celle qu'on attendait, en cas de crise, a très bien résisté, et les valeurs le démontrent sur nos SCPI historiques. Et puis, une forme de stabilité aussi, sur les loyers, sur le paiement des loyers. C'est une classe d'actifs sécurisante et performante, finalement. Et je rappelle quand même que cette réduction, elle est applicable dès la souscription des parts, donc l'année de souscription. Parfois on pouvait attendre...

L’impact fiscal, c’est à la souscription. Donc, ça démarre en 2025. Sans passage chez le notaire. Absolument. Dans le contexte politique et fiscal que nous traversons... Particulièrement stable. Particulièrement stable depuis quelques jours, en tout cas, on l'espère. Et bien, la pression fiscale est toujours là, et la thématique de travailler l'existant plutôt que d'aller investir sur des classes d'actifs nouvelles, originales, parfois un peu risquées. Et bien, travailler l'existant et notamment l'impôt, me semble être une idée brillante, tout en prenant un risque modéré. Et tout ça, on le fait bien évidemment avec les produits d’Urban Premium. C'est une idée.

Thomas, merci beaucoup pour toutes ces perspectives, et puis, bien évidemment, ce bilan 2024. On vous souhaite une très belle année 2025, plein de collecte, bien évidemment, qui vous permettra de faire de beaux investissements, et on vous dit à très bientôt chez Zoom Invest. Merci Benjamin. Merci Thomas, au revoir. Au revoir.