SCPI : rendement, liquidité, diversification, où en est le marché ?

Bonjour à tous et bienvenue en direct sur Zoom Invest pour cette nouvelle double table ronde du mercredi 8 juillet 2026. Vous le savez, ce sont les très grandes chaleurs. J'ai pris un peu les devants, je me suis permis de me faire une petite coupe d'été pour souffrir un petit peu moins des grandes températures, parce que je vous rappelle que j'ai la chance d'être dans le sud-ouest, donc il fera 43 degrés aujourd'hui. Trêve de blagues, aujourd'hui, on a une double table ronde avant l'été. Ce seront les deux dernières, donc on va en profiter un maximum, et on va parler de deux classes d'actifs totalement complémentaires dans une bonne allocation de conseil en gestion de patrimoine. On va d'abord parler de l'état du marché actuel de la SCPI.

On va faire un tour d'horizon du marché de l'immobilier pour cette première demi-heure. Et dans la deuxième demi-heure, on parlera de gestion obligataire. Quelles sont les perspectives et où on en est également avant de partir quelques jours en congé. Pour commencer cette table ronde sur l'état du marché SCPI, je reçois Alexandra Druet, responsable client distribution externe chez Swiss Life AM, Julien Jaoui, directeur de développement principal AM, et Nicolas Fratkin, directeur commercial AMK Partner. Je m'étais dit que je la ferais ce matin. Comment allez-vous tous les trois ? Bonjour Stéphane. Très bien. Ça va très bien, merci. Très bien, Stéphane. Bonjour à tous.

Pour commencer, je vous propose de faire l'état du contexte immobilier actuel. Vous le savez, j'aime bien qu'on fasse un point sur l'année écoulée, on est quand même au mois de juillet, tant sur le marché que sur l'activité auprès des CGP et des banquiers privés de vos sociétés de gestion. Alexandra, je te laisse commencer cette introduction. Merci beaucoup Stéphane. En effet, sur le marché, les chiffres montrent un vrai retour des SCPI avec 4,6 milliards d'euros collectés en 2025, donc une progression de plus 30 % sur un an.

C'est une dynamique qui s'est particulièrement accélérée en fin d'année, ce qui montre un retour progressif de la confiance des investisseurs et qui se confirme notamment en 2026 avec 1,15 milliard d'euros dès le premier trimestre, donc encore une hausse de plus 10 %. D'ailleurs, il n'y a jamais eu autant de créations de nouvelles SCPI sur les deux dernières années. On en a eu 18 nouvelles SCPI en 2024, 11 SCPI en 2025. Et pourtant, on voit que le marché est de plus en plus sélectif. La collecte est concentrée sur uniquement quelques acteurs. Et si on regarde les chiffres, seulement 10 SCPI concentrent 60 % de la collecte nette au premier trimestre 2026.

Donc oui, il y a un retour, mais sur un marché un petit peu plus mature, plus sélectif, avec une analyse beaucoup plus fine finalement des SCPI que l'on peut avoir. Et on est encore loin des plus hauts historiques. En 2022, il y avait eu plus de 10 milliards d'euros collectés sur le marché des SCPI versus à peine 4 milliards en 2024, au point le plus bas. C'est plutôt bon signe, Alexandra, quand même. Oui, exactement. Et de notre côté, chez Swiss Life Asset Manager, l'activité se porte bien. On a lancé notre SCPI Mistral Selection en avril 2024, donc dans un moment de marché très favorable aux nouvelles opportunités sur l'immobilier, du fait de la baisse des valorisations qu'on a pu connaître.

D'ailleurs, notre SCPI Mistral Selection a dépassé les 70 millions de capitalisation. C'est une évolution aussi qui témoigne de la confiance des porteurs de parts et des investisseurs. Et on a un rythme de collecte qui est stable et linéaire, ce qui est assez simple puisque ça permet à nos gérants d'anticiper cette collecte et de l'investir rapidement et de façon maîtrisée. D'un point de vue marché, comment est-ce que tu vois les grands marqueurs de marché autour de nous ? Est-ce que vous êtes toujours l'œil rivé sur la politique des taux ? Parce que ça a une influence forcément sur la capacité d'investissement dans cette classe d'actifs ou pas du tout ? Tout à fait, on fait attention et notamment par rapport à nos acquisitions.

On a vraiment cette approche de long terme et c'est vrai que comme aujourd'hui, du fait du contexte économique et géopolitique, il y a des craintes de retour de l'inflation. Et c'est vrai que ça se ressent dans notre sourcing et dans les actifs qu'on va sélectionner pour avoir plutôt des secteurs défensifs si on a de nouveau un retour de l'inflation, des taux qui augmentent ou encore une crise de l'énergie. Très bien. Merci beaucoup Alexandra. Nicolas, je te pose la même question. On va ouvrir un peu le spectre à l'international avec Nicolas et Julien. Tu as vu, j'ai enlevé mes lunettes. J'ai toujours rêvé de faire ça pour te poser une question. Comment est-ce que tu vois l'environnement de marché actuel ?

Comment se comporte l'immobilier et la classe d'actifs actuelle ? On ne t'entend plus, mon cher Nicolas. Ton micro. Pardon. Il est sage et raisonnable. Je parle en mute. Très bien. Le célèbre coup de je parle en mute. Je vais rejoindre principalement ce qu'a dit Alexandra. C'est vrai qu'on a un retour des investisseurs. Les raisons de ce retour des investisseurs, c'est que la prime de risque aujourd'hui, elle est reconstituée sur l'immobilier. Il y a un vrai intérêt à revenir sur la classe d'actifs. En revanche, il y a un point qu'on a tous compris, parce qu'on était parti sur un cycle immobilier précédent qui était excessivement long, qui est d'ailleurs anormalement long, avec des taux qui étaient trop bas.

On n'était pas dans une situation normale, on était dans une situation anormale. Et on est revenu aujourd'hui dans une réalité économique du cycle immobilier, qui est que l'immobilier, c'est cyclique, c'est comme toute autre classe d'actifs, ça monte et ça descend. Donc là, on a touché quand même des très bas et en termes de valorisation et en termes de collecte ces dernières années. Et on est en train de faire une remontée, un, sur la collecte chez différents acteurs. En effet, comme l'a dit Alexandra, elle n'est pas équivalente chez tout le monde, cette collecte. Et deux, un petit peu aussi sur les nouvelles pratiques que le marché s'applique. La sélectivité, la qualité des actifs.

On ne va pas trahir de secret aujourd'hui, on s'est quand même tous rendu compte que la diversification, qu'elle soit thématique et régionale, c'était un peu un indispensable pour aller vivre justement ces prochains cycles et pas se cantonner à une classe d'actifs thématique ou même une région unique pour ne pas se mettre en risque. Tu as une vision actuellement très réceptive de la part des CGP que tu rencontres ? Ou est-ce que ce sont des nouveaux CGP qui collectent de la SCPI ? Ou est-ce qu'il y a un retour des anciens qui avaient été un peu déçus ? Je pense qu'il y a les deux.

C'est vrai que le marché des CGP, qu'on connaît tous bien, notamment chez MNK, c'est de se dire concrètement : « Est-ce que la classe d'actifs SCPI, aujourd'hui, est apurée et on peut revenir en toute confiance ? » Il y a encore quelques réfractaires, ceux qui ont eu beaucoup de casseroles sur des anciennes SCPI de bureaux, on en connaît quelques-uns. Forcément, on va avoir du mal à revenir, mais on se rend compte que la plupart des opérateurs reviennent aujourd'hui sur le marché et que les nouveaux n'ont pas tout cet historique plus difficile. On se rend compte que la SCPI, quand je suis dans des objectifs de complément de revenu, c'est difficile d'avoir un sous-jacent qui est plus intéressant.

Donc on a quand même une forte attractivité de la part des CGP. Je vous pose la question parce qu'on a présents ce matin trois sociétés de gestion qui sont plutôt jeunes, on va dire, entre guillemets, dans ce secteur d'activité. Donc, je me permets de poser cette question parce que ça ne doit pas être simple quand il y a eu ce qui s'est passé il y a quelques années. Et en même temps, pour vous, c'est sans doute beaucoup plus accessible que pour des gens qui travaillent pour les grandes maisons de gestion historiques. Julien, qui attend sagement, quelle est ta vision globale du contexte immobilier, de l'environnement et du monde du CGP dans lequel vous évoluez tous les trois en termes de distribution ? Merci Stéphane. Bonjour à tous.

Je vais compléter ce qu'ont dit mes confrères. Le constat de retour au marché est vrai. Effectivement, on retrouve, par rapport à ce qui s'est passé sur les deux dernières années, une dynamique où la collecte est revenue. Elle est d'autant plus revenue qu'il y a certains acteurs qui étaient des gros collecteurs historiques, les compagnies d'assurance vie ou les réseaux bancaires, qui eux, pour le coup, sont particulièrement absents de la dynamique de collecte. On a une population de CGP habituée, qui est utilisatrice de la classe d'actifs SCPI, qui maintient finalement le volume d'activité. En tout cas, retrouve un niveau de volume d'activité qui est cohérent avec l'allocation.

D'un autre côté, dans ce marché-là, il faut aussi être conscient que, tu parlais tout à l'heure de l'environnement de taux, il a mis en lumière certaines classes d'actifs qui n'étaient pas du tout présentes en compétition avec les objectifs de la SCPI. Et je pense que le vrai retour au marché, là où on a, entre guillemets, les déçus de la SCPI qui sont encore absents du marché de la collecte de SCPI aujourd'hui, parce qu'il y a le SAV, parce qu'il y a des explications difficiles à avoir avec les clients, il y a énormément de pédagogie à délivrer dans ce momentum-là. Mais ils vont y revenir pour les bonnes raisons.

C'est-à-dire qu'aujourd'hui, il y a globalement le fonds euro qui a des niveaux de rentabilité qui étaient historiquement complètement inférieurs à ce qu'ils sont aujourd'hui, mais qui commencent quand même à se tasser un petit peu. Il y a l'environnement des produits structurés qui ont porté grâce aux principes de garantie explicite, d'environnement favorable pour émettre des produits structurés, ont finalement attiré par cet aspect contractuel un grand volume de collecte. D'ailleurs, c'est la classe d'actifs qui a le plus progressé pendant la diminution des encours en SCPI. Mais finalement, ils ne portent pas les mêmes promesses.

Tout à l'heure, Nicolas le disait très bien, quand on voit qu'on va avoir 900 milliards de transmission de patrimoine à l'échelle du patrimoine français, qu'on va sauter probablement très souvent une génération et que finalement, on va s'adresser parfois à des épargnants qui seront des nouveaux épargnants, qui auront entre 40 et 60 ans, qui vont récupérer de la transmission de patrimoine. Finalement, l'objectif de distribution régulière, de progression du capital, de sécurisation sur une classe d'actifs réels pour ne pas subir la volatilité des marchés côtés ou d'autres classes d'actifs, la SCPI embarque ces promesses-là.

Si on revient aux promesses fondamentales de la SCPI, on a une solution d'investissement qui correspond aux besoins, normalement, des 30 prochaines années des investisseurs. Ça tombe bien, c'est un produit long, c'est un produit qui permet d'investir sur le long terme et je pense que c'est ça qui va faire revenir les utilisateurs et notamment les distributeurs à la SCPI de manière plus importante. Est-ce qu'on reviendra à 2021 ? Je ne sais pas. En tout cas, pas tout de suite. Je pense qu'il y a un cycle à refaire.

Sur la partie immobilière, on en reparlera, mais on a un contexte d'investissement qui est hyper favorable, notamment- Justement, c'est le principe de cette table ronde, c'est de faire un état du marché pour se donner finalement les bonnes perspectives. Justement, dans ce contexte, on va rentrer un peu plus dans ce qui nous intéresse. Comment est-ce que vous tirez le meilleur dans vos offres de ce que vous venez de nous dire ? Parlez-nous de vos convictions pour les prochains mois et les stratégies que vous mettez déjà en place et qui, évidemment, vont être, j'imagine, renforcées. Nicolas, je te redonne la parole. Stéphane, je t'avais tout préparé avec une vision de la paix mondiale qui revenait, mais- Évidemment.

Donald a rebombardé l'Iran hier soir, donc tout tombe à l'eau. Tout le monde l'a eu, ça tombe à l'eau. Les États-Unis ont perdu au foot, donc évidemment, il fallait qu'ils trouvent un truc à faire. Il fallait qu'il y ait une nouvelle actualité. Tu le sais, on sait tous que le marché, l'actualité est complexe. C'est compliqué d'avoir des visions très long terme. En revanche, ce qu'on étudie, tu le sais, chez nous, on a un outil quantitatif qu'on utilise depuis bientôt 6 ans pour aller piloter justement les cycles immobiliers. Et cet outil, c'est à la fois de la macroéconomie et du terrain, de la réalité économique et démographique.

Nos convictions n'ont pas réellement changé depuis la dernière fois qu'on s'est parlé, c'est-à-dire il y a à peu près un an. Si tu te souviens ou si tu vas pouvoir regarder le replay, il y a un an, on s'était dit que finalement, on est sur un moment de l'Europe, le momentum de l'Europe, il est bon. On était déjà à beaucoup regarder les US, mais sans y aller parce qu'une incertitude économique, parce que le taux de change nous paraissait complexe à appréhender. Donc, on reste sur ce moment de l'Europe. On se rend compte d'ailleurs, si on regardait les données économiques, l'Europe a surperformé les autres continents sur la période, sur l'année, l'Europe a surperformé. Donc, on reste acheteur sur l'Europe. Ensuite, on est très spot.

Bien évidemment, on a la chance d'avoir un sous-jacent SCPI qui est mondial avec les pays de l'OCDE. Donc, on regarde aussi bien les US, le Canada, que l'Asie, que l'Océanie et aussi toutes les thématiques. Les thématiques sur lesquelles on reste acheteur, ça reste le commerce Avec des difficultés, parce qu'Alexandra le disait tout à l'heure, il y a une légère remontée des taux. Incomparable avec ce qui s'est passé il y a quelques années. Je vous rappelle qu'on est passé de taux négatifs à des taux à 4 % en l'espace de quelques mois. Là, c'était vraiment un choc des taux. Certes, la BCE a remonté, on est passé de 2 à 2,25. Je ne suis pas sûr que ce soit une vraie révolution.

En revanche, si la situation reste en l'état, on va retrouver des poches d'inflation. Si je retrouve des poches d'inflation, c'est plutôt négatif pour le commerce. On est très spot sur ce qu'on va regarder. En Europe, plutôt commerce Europe du Sud, pas de commerce en Allemagne où nos amis allemands, en plus d'avoir perdu très rapidement dans la Coupe du monde, ne reviennent pas du tout à la consommation. Ce n'est pas un sujet non plus qu'on regarde. Nos deux sujets cœur en ce moment, ce qui est un peu à contre-courant, mais sur lequel on a une forte conviction, c'est le bureau, sur des choses très spot, 2 à 3 000 mètres carrés, monolocataire, QSC centrale en fonction des villes et efficient énergétiquement.

C'est agile, c'est facile à relouer. Il y a une prime de risque qui est tellement reconstituée, c'est-à-dire qu'on a acheté, par exemple, il y a quelques mois, le siège d'Otis en Angleterre, à Leicester. Pour ceux qui connaissent le rugby, ça doit leur parler, Leicester. On est à 10 % de taux net vendeur, avec un bail, une durée résiduelle des baux qui est à 9 ans et avec un locataire qui est Otis. Donc, en effet, j'ai une prime de risque qui est reconstituée. J'ai un vrai intérêt à y aller et c'est agile si demain, j'ai besoin de le relouer. Les deux dernières classes d'actifs, je ne vais pas prendre trop de temps non plus, c'est l'hôtellerie. On est très acheteur sur l'hôtellerie en Europe.

L'hôtellerie, c'est un marché qui est un petit peu différent parce que c'est un marché d'opérateurs. Il y a l'emplacement, bien sûr, qui doit être regardé, mais c'est vraiment le marché de l'opérateur. Nous, on travaille avec trois opérateurs principaux : Premier B, Travelodge, Airbnb. C'est de l'hôtellerie économique, donc deux étoiles, sur des groupes qui dépassent le milliard d'euros de chiffre d'affaires. En plus, qui nous apportent un niveau de sécurité très bon pour le paiement des loyers. Et ce sont aussi des opérateurs qui ne vont pas fonctionner en franchise. Donc ce sont eux qui prennent un bail.

Je vous rappelle ce qu'il faut regarder, chers amis CGP, c'est que la durée résiduelle des baux, mais c'est aussi qui vous garantit votre loyer sur une aussi longue période. Est-ce qu'il a les moyens de payer ? Et la dernière classe d'actifs, et je m'arrête là, promis, Stéphane, c'est la logistique. Le cycle de la logistique, selon notre outil quantitatif, est arrivé en maturité. On est vraiment à la maturité du cycle. On continue de faire quelques investissements logistiques. Encore une fois, ce sont des choses très spécifiques qui sont liées à l'usage de la logistique. C'est-à-dire qu'on ne fait pas ce qu'on appelle de la big box, on ne fait pas de stockage.

On va vraiment avoir des choses qui sont très liées à un usage et qui sont très liées à l'utilisateur, notamment en Pologne. On vient de faire une acquisition. Très bien, bravo. Parfait. Quatre minutes pile. C'est d'une précision redoutable. Il est en très grande forme. Julien, je te pose la même question, puis je garderai Alexandra pour la fin. Comment ça se passe chez Principal ? Quelles sont les grandes tendances ? Est-ce que vous allez continuer à rester sur ce que vous aviez mis en place jusque-là ? Est-ce qu'il y a un peu des nouveautés ? Est-ce qu'il y a des choses qui vont être exclues ? Ou est-ce que vous restez dans votre stratégie globale ? Vous le savez, on a lancé en octobre 2025.

Donc on est une très récente SCPI, on est en phase de constitution initiale du patrimoine. On a collecté un peu plus de 35 millions d'euros qui sont 100 % déployés aujourd'hui. Et on les a déployés avec des convictions qu'on a construites sur la phase initiale de la stratégie. Au début d'une SCPI, ce qu'il faut, c'est des rendements longs, c'est-à-dire une bonne prédictibilité des revenus, donc aller sur des sous-jacents qui ont une solidité économique du locataire et de la classe d'actifs, qui apportent un matelas de revenus à la SCPI. On a constitué initialement la SCPI avec une stratégie claire : 50 % États-Unis, 50 % Europe à maturité hors France.

Et on a déployé prioritairement la partie du monde, en tout cas de la stratégie d'investissement, qui nous paraît la plus mature et où la prime de risque est la plus reconstituée. On a donc commencé par l'effet d'opportunité des États-Unis. Concrètement, quand on a déployé, qu'on a acheté le premier actif en décembre 2025, après avoir lancé au mois d'octobre, on a acheté un actif de santé dans un état où on a une pyramide des âges qui est très favorable pour en faire un actif quasi démographique dans la SCPI, qui va donner de la prédictibilité de revenus.

On l'a acheté avec un momentum où l'investisseur en euro, finalement, grâce à l'effet de change, avait plutôt un phénomène d'enrichissement, et donc achetait un patrimoine plus conséquent que ce qu'il pouvait acheter s'il avait eu une parité totale. Et depuis ce moment-là, on a acheté un deuxième actif qui est un actif d'éducation, toujours aux États-Unis, un actif de commerce aux États-Unis et un actif de clinique de réhabilitation, toujours aux États-Unis. Le dernier actif qui rejoint le portefeuille, c'est un actif de santé. C'est un actif européen. Il est en phase d'intégration au portefeuille, qui sera aux Pays-Bas.

C'est un actif qui va rejoindre un peu les convictions présentées par Nicolas, c'est-à-dire que ça va être un bureau aux dernières normes qui va intégrer, en plus de ça, une très forte dépendance de l'utilisateur à son actif, puisqu'il a entièrement rénové l'actif en intégrant toute une partie data center. Et compte tenu du rôle de la data dans son activité, finalement, on a un locataire qui est très ancré dans son actif. En tout cas, ce qu'on pense, c'est que dans les prochaines années, on va récompenser très clairement les gérants qui vont être capables d'aller chercher les meilleures opportunités là où elles se trouvent réellement.

C'est-à-dire que c'est fini le temps où il suffisait d'acheter de l'immobilier et d'avoir un environnement de tauba. Aujourd'hui, il faut aller choisir des locataires, il faut aller choisir des actifs stratégiques pour les locataires. C'est ça qui créera de la valeur. C'est le revenu de l'immobilier qui créera de la valeur. Concrètement, nous, on a un alignement qui est parfait avec notre stratégie. L'objectif, encore une fois, c'est d'augmenter la pondération de l'Europe désormais à l'intérieur du portefeuille, mais la prime de risque présente aux États-Unis, elle est vraiment très attractive en ce moment. Un actif de santé en Europe, ça s'achète moins de 6 % là où un actif de santé aux États-Unis, ça s'achète autour de 8 %.

L'actif de santé, on arrive à avoir du 8 % avec 19 ans de bail sur un actif de santé. C'est incroyable les conditions d'investissement aux États-Unis actuellement. Il te reste un peu de temps, j'en profite. Julien, est-ce que c'est compliqué d'acheter aux États-Unis en immobilier SCPI ? Je ne me rends pas compte. C'est parce que vous avez le pied là-bas déjà, que ça vous permettait de le faire ? Tu as raison. Si tu n'es pas déjà présent sur le marché, nous, aujourd'hui, on gère 100 milliards d'immobilier, dont 90 milliards aux États-Unis. Au niveau de la société de gestion, le savoir-faire d'investissement aux États-Unis est acquis. Et d'ailleurs en Europe aussi, on en reparlera.

Concrètement, il y a énormément de barrières à l'entrée pour aller sur ce marché-là. C'est un marché qui est hyper liquide, qui a une valorisation qui est quasi transparente. En revanche, les conditions d'acquisition fiscale entre les différents États, le contrat de bail lui-même, qui est un contrat purement commercial où tu pourras aller négocier le moindre détail, ça nécessite une capacité, une connaissance et une expérience d'achat sur place. Nous, on a déjà ça. Et pour te donner un exemple de ce que tu peux obtenir comme avantage, quand on achète nos actifs, on perçoit les loyers à la date d'entrée en négociation.

C'est quelque chose qu'on négocie le plus souvent possible avec nos utilisateurs, parce qu'on veut que la phase de due deal soit une phase de qualité, mais on ne va pas se dépêcher à faire la due deal, puisque le revenu est sécurisé si on va à la transaction. Tout ça, ce sont des choses qui sont très différentes, que tu ne négocies pas forcément en Europe et qui nécessitent une vraie expérience, une vraie expertise. C'était bien de le rappeler quand même que vous aviez plus qu'un pied là-bas et qu'on ne s'improvise pas investisseur aux États-Unis et que c'était important de le rappeler. Alexandra, qui attend sagement. Je ne vais pas faire la blague que tu vas donner un nouveau souffle avec Mistral dans la SCPI. On l'a fait ce matin.

Il faut vraiment que ça arrive. C'est comme Sanson, quand il n'a plus de cheveux, il ne se passe plus rien. Est-ce que tu peux nous donner un peu la grosse stratégie de Swiss Life AM sur cette classe d'actifs qui m'est chère ? Oui, exactement. Nous, de notre côté, c'est vrai qu'on a une très forte conviction pour l'Europe du Sud, à savoir l'Espagne, le Portugal et l'Italie. C'est vrai que c'est une zone qui est très dynamique. Si on prend l'Espagne ou l'Italie, elles sont en très bonne santé économique. Donc pour nous, ça a du sens de s'exposer à ces pays, justement pour profiter de ce dynamisme.

Et on a aussi des conditions d'investissement qui sont plus avantageuses sur l'immobilier que dans d'autres pays, que ce soit d'un côté sur les frais de notaire, les droits de mutation et de transaction qui sont plus faibles, avec des niveaux de rendement qui sont plus intéressants. Et évidemment, un taux d'imposition qui est également plus faible sur la partie des loyers dans ces pays-là. C'est un marché immobilier qui est très attractif, qu'on aime beaucoup, qui a des forts potentiels de valorisation et surtout, ils ont une croissance démographique qui est assez significative. Et tout ça favorise l'émergence des besoins en matière de commerce de proximité, de loisirs, entre autres. Ça va être totalement la cible de notre stratégie.

On a d'ailleurs ouvert récemment des bureaux à Madrid pour être justement plus proche des locaux, identifier plus rapidement aussi les opportunités d'investissement et les spécificités régionales, puisqu'il y en a pas mal dans ces régions. Et on a aussi des équipes locales qui s'occupent du territoire portugais. Ensuite, pour la sélection des actifs, évidemment, on a des critères et un cahier des charges qui est assez strict, que ce soit la qualité du locataire, que ce soit la durée des baux, puisqu'on va cibler principalement des baux longs, mais fermes, puisque tout le but d'une SCPI, c'est bien d'avoir des revenus stables et durables dans le temps. La localisation, évidemment, et le dynamisme de la zone et de la région.

Et la taille des actifs, qui est assez importante pour nous. On va sélectionner principalement des petits actifs entre 3 et 10 millions maximum pour avoir de la granularité dans nos portefeuilles, mais également pour des questions de liquidités. Et dans le contexte actuel, il faut savoir être agile et opportuniste. C'est vrai que pour les typologies d'actifs, on aime bien le commerce, on aime bien l'hôtellerie de plein air, on aime bien les loisirs, avec notamment des salles de sport, etc. Mais on n'a pas d'actif catalogue. Notre positionnement, ce n'est pas justement un bel immeuble haussmannien en plein cœur de Paris.

On va essayer plutôt d'aller chercher des actifs qui ont la capacité de se valoriser dans le temps et qui peuvent avoir du sens. Et pour vous donner un exemple très concret, on a dans notre portefeuille un actif, c'est un retail park, un centre commercial à Valenciennes. C'est vrai que sur le papier, ça ne fait pas trop rêver. Mais pourtant, c'est une zone qui se développe énormément et qui attire surtout beaucoup d'industriels. D'ailleurs, on l'a vu après cette acquisition, on a eu Alstom qui s'est implanté. Et pour lancer une nouvelle ligne d'assemblage pour les TGV, il y a eu plus de 5 000 emplois qui ont été créés. Il y a aussi la société Axens, qui a implanté son site de production.

Eux, ils font plutôt des véhicules électriques à Valenciennes. Et évidemment, le grand projet, le canal Seine-Nord Europe, qui reliera la France avec la Belgique et les Pays-Bas. Tout ça renforce l'attractivité de la région, ça crée des emplois, ça développe des nouvelles infrastructures et surtout, ça dynamise les activités commerciales. C'est vrai que ça a été une belle opportunité. Ça montre notre positionnement et notre stratégie, mais ça montre aussi l'importance de garder une petite part de France dans nos portefeuilles. C'est vrai qu'on ne sera pas une SCPI 100 % européenne. Le but, c'est évidemment d'avoir une forte pondération, mais on a des très belles opportunités en France.

On a aussi un actif à Thizy-les-Bourgs, par exemple, où on est sur un sale and lease back 9 ans ferme. On est rentré sur un taux de rendement supérieur à 9 % sur cet actif. Il y a des très belles opportunités en Europe, notamment en Europe du Sud, c'est ce qu'on cible principalement. Mais c'est important de garder cette petite pondération sur la France où on a des belles opportunités pour ne pas être dépendant uniquement d'un seul cycle économique ou de ces régions. C'est très bien de rappeler, Nicolas l'avait fait et tu le rappelles également, il faut diversifier autant en thématique qu'en géographie. Donc le tout Europe avec une fiscalité attractive, je pense qu'il ne faut pas tomber dans le piège non plus.

C'est très bien d'aller chercher à l'autre bout de l'Atlantique aussi des opportunités, mais il en reste aussi chez nous et c'est très bien à partir du moment où tu as un super bail, un bon rendement, etc. Et pardon d'avoir souri quand tu as dit Valenciennes, parce que finalement, c'est un mauvais réflexe qu'on a tous naturellement. Quand on parle d'immobilier, on y projette forcément notre affectif, alors que ça fait des années qu'on dit à nos clients qu'il ne faut pas le faire, surtout quand on fait de la SCPI et que c'est une classe d'actifs qui est contractualisée et qui repose sur des bases extrêmement solides d'un point de vue juridique et financier. Donc on n'est pas du tout sur la localisation, etc.

J'aime beaucoup, je fais une petite aparté pour les gens qui ne connaîtraient pas le terme. Je fais un clin d'œil à des vieux camarades. Hôtellerie de plein air, ça veut dire camping. Exactement, c'est un joli mot pour parler camping. Je le dis parce que c'est un petit terme qui est apparu il y a quelques années et c'est important. Bien sûr, évidemment, on parle de camping 4 étoiles, ce n'est plus du tout ce à quoi on pensait dans les années 80. Pour finir, parce que je vois qu'il est déjà 10 h 26, on va parler un peu de votre SCPI à mettre en avant évidemment dans les portefeuilles. Vous êtes venus chacun avec votre SCPI à nous pitcher.

C'est très important pour moi pour que nos auditeurs et nos spectateurs puissent prendre leur téléphone et vous appeler derrière afin de traduire évidemment les convictions que vous venez de nous exposer. Julien, je te laisse commencer sur Principal Inside, s'il te plaît. Avec grand plaisir. Vous l'avez compris, nous, ce qu'on met en avant, c'est notre seule SCPI et unique SCPI Principal Inside. On est une plateforme immobilière internationale. Je vous l'ai dit, c'est 450 personnes qui gèrent au quotidien de l'immobilier, rien que de l'immobilier, qui sont réparties entre les États-Unis et l'Europe. Et la particularité de notre proposition, c'est de donner accès à cette plateforme d'investissement aux investisseurs particuliers.

Concrètement, la SCPI, c'est le meilleur outil pour pouvoir faire de l'immobilier quasiment en direct, avec une logique où le patrimoine va être investi exclusivement là où on a nos équipes locales. On a 8 pays en Europe où nous sommes présents. On a bien évidemment tout le territoire américain et on va répartir l'épargne de vos clients pour investir au meilleur endroit, dans le meilleur moment de cycle, sur la meilleure classe d'actifs, selon nos convictions. C'est-à-dire que là où on va avoir notre agilité, c'est parce que comme on a un retour d'information terrain en direct et une capacité à se déployer finalement sur une grande zone géographique, on devient acyclique.

La proposition, c'est un investissement long terme en immobilier international qui ne va pas être situé en France pour des raisons simplement d'optimisation de la fiscalité de la SCPI. On va gérer l'intégralité de cette complexité de déploiement international et finalement un investissement simple pour votre client qui va pour le coup bénéficier de deux cycles économiques très complémentaires plutôt que d'avoir une exposition, comme tu disais, 100 % européenne qui pour nous reste avec un niveau de corrélation, et on l'a vu ces dernières années, qui reste quand même assez important. Sur la granularité des actifs, vous l'avez compris, on va acheter des actifs qui sont un peu plus gros, probablement entre 10 et 20 millions d'euros unitaires.

C'est exactement la cible dans laquelle on s'est positionnés. L'idée, c'est de pouvoir avoir des actifs qui soient de taille suffisamment importante pour être crédibles et actifs en négociation pour avoir des bons prix d'exécution à l'entrée, mais également un niveau de granularité suffisamment important pour la SCPI pour gérer les problématiques de liquidités, tout simplement. Un actif, ça s'achète et après l'agilité veut qu'il faille le revendre après une période de détention obligatoire de 5 ans. Tout ça, c'est ce qui va donner la création de valeur à long terme pour l'investisseur et le rendement immédiat pour la distribution, puisqu'on va avoir, entre guillemets, une distribution qui est déjà en place depuis le démarrage.

On a distribué le premier coupon avec un taux de rendement assez élevé dès le début de la SCPI. Très bien. Merci beaucoup, Principal Inside. Julien, merci pour ce pitch. Alexandra, à ton tour. Merci. Je te laisse présenter la SCPI du moment. Là aussi, Mistral Selection, c'est la seule SCPI. Effectivement, pour vous présenter rapidement notre SCPI Mistral Selection, c'est une SCPI avec 0 % de frais d'entrée, qui est accessible à partir de 180 euros et qui se veut résolument agile et opportuniste. Quand on l'a lancée, on est parti du constat qu'il y avait eu pas mal de changements depuis le COVID, notamment de mutation des territoires.

Le but de cette SCPI, ça va être justement d'accompagner cette mutation en investissant en région, que ce soit en France ou dans les pays de la zone euro, avec un focus particulier sur l'Europe du Sud, donc l'Espagne, le Portugal et l'Italie. Aujourd'hui, on a à peu près 52 % d'exposition européenne avec 10 actifs en portefeuille et on vient de signer un nouvel actif en Espagne, ce qui va augmenter cette pondération européenne. On a déjà 5 nouvelles acquisitions qui sont programmées pour le mois de juillet, pour le mois d'août et le mois de septembre, notamment en Italie et au Portugal. On devrait dépasser à la rentrée les 70 % d'exposition européenne et une structure de frais, comme je le disais, différenciante.

On n'est pas les premiers à lancer une SCPI à 0 %. Néanmoins, on est tout de même la première société de gestion de taille européenne à lancer une SCPI avec 0 % de frais d'entrée. Pour rappel, Swiss Life AM, on gère un petit peu plus de 310 milliards d'euros d'encours en Europe et plus de 120 milliards seulement sur cette partie immobilière. Donc ça nous positionne parmi les leaders européens en immobilier. Et pour les résultats, ils sont au rendez-vous. Elle connaît un démarrage plutôt prometteur. On a dépassé l'objectif de distribution qu'on s'était fixé en 2025, qui était de 7,5, puisqu'on a distribué 8,07 % net de frais de gestion, mais brut de fiscalité. Et pour l'année 2026, on cible de nouveau un taux de distribution à 7,5 %.

C'est vraiment une SCPI qui est engagée, territoriale, avec une stratégie, un focus particulier sur l'Europe du Sud. Et on donne aussi accès à des expertises différenciantes, tu le mentionnais, Stéphane, de l'hôtellerie de plein air, donc des campings qu'on retrouve également en portefeuille. Et on profite des opportunités actuelles sur le marché. Et je rappelle que les performances passées, évidemment, ne présagent pas les performances futures. C'est très important. Nicolas, pour finir, on pitche Ryzon, j'imagine ? Oui, tout à fait. Alexandra ne m'a pas laissé beaucoup de temps, donc je vais essayer d'être très concis et très bref. Ryzon, la seule et unique SCPI de AMN Partners, ce sera d'ailleurs la seule.

On n'a pas vocation à en faire d'autres. C'est une SCPI qui est complètement diversifiée d'un point de vue géographique, vous l'avez compris, parce qu'on est la seule SCPI qui est éligible aux 38 pays de l'OCDE. Toutes les thématiques du tertiaire. Si vous devez vous souvenir d'un mot aujourd'hui, de tout ce que j'ai pu vous présenter, c'est que notre méthode de gestion, c'est une méthode agnostique. On n'a pas de croyance, on ne va pas avoir de surpondération. Nous, ce qu'on veut, c'est aller là où sont les meilleures opportunités. Ryzon, encore une fois, tu l'as dit, les performances passées ne préjugent pas les performances futures, a donné un taux de distribution en 2025 de 12,90 %. On est quasiment sur ces bases-là pour l'année 2026.

Pour l'année 2026, on devrait, à iso marché, réussir à faire encore un taux de distribution à 2 %, avec en plus une décote actuelle sur la valorisation de cette SCPI. On a une valeur de reconstitution où on commence à se rapprocher d'une décote un peu forte, à bon entendeur. Des métriques qui sont bonnes et une accessibilité qui est forte parce que je vous rappelle qu'on a été les premiers à lancer la part à 1 €, qui a été augmentée à 1,01 € depuis, et un premier versement à 200 €. Donc 202 € pour entrer sur la SCPI Ryzon. Tu peux me rappeler la taille de la SCPI ? Je n'ai pas entendu. Je ne sais pas si tu l'as dit. Pardon, je ne l'ai peut-être pas dit.

On a 60 millions de tapis aujourd'hui sur cette SCPI qu'on a lancée, à peu près comme tout le monde, en octobre 2024. Oui, c'est ça. Deuxième stade de 30 millions par an, grosso modo classique en termes de régularité. Exactement. Avec une volonté forte de maîtrise de la collecte. On en parle un petit peu plus tard. Non, mais raisonnable. Après ce qu'on a vécu, ça reste raisonnable et c'est de l'investissement intelligent pour tous les trois. Bravo à tous les trois. Merci pour le temps que vous avez passé. Ça passe hyper vite, comme d'habitude, quand je parle de SCPI.

Écoutez, de toute façon, on sait que vos équipes sont à la disposition de tous nos auditeurs et de nos téléspectateurs, évidemment, pour retrouver le replay ou juste après cette table ronde, vous décrochez le téléphone pour appeler ces trois belles sociétés de gestion et revenir sur ce marché qui nous offre encore de belles perspectives. Merci à tous les trois et nous, on va se retrouver dans 5 à 10 secondes et on va parler un peu gestion obligataire maintenant, cette deuxième partie de table ronde. À tout de suite. Merci beaucoup Stéphane. Au revoir.