Immobilier : le viager mutualisé veut s’imposer comme alternative aux SCPI

Fragilisées par la crise de l’immobilier, les SCPI voient émerger de nouvelles solutions de diversification. Parmi elles, le viager mutualisé suscite un intérêt croissant auprès des conseillers en gestion de patrimoine (CGP), grâce à un modèle reposant davantage sur la capitalisation que sur la distribution de revenus.

Contrairement aux SCPI de rendement, dont les performances restent étroitement liées aux marchés immobiliers tertiaires et à l’évolution des taux d’intérêt, le viager mutualisé tire sa création de valeur de la décote d’occupation des biens acquis. Les opérateurs du secteur affichent ainsi des objectifs de rendement compris entre 5 % et 8 % par an, même si ces performances ne sont pas garanties.

Autre argument avancé : la fiscalité. Les véhicules fonctionnant selon une logique de capitalisation ne génèrent généralement pas d’imposition immédiate tant qu’aucune distribution n’est réalisée. Certains peuvent également être logés dans un PEA ou un PEA-PME, sous réserve de respecter les conditions réglementaires, offrant un cadre fiscal potentiellement plus favorable à long terme.

Le modèle repose également sur la mutualisation des risques. Là où un viager classique expose l’investisseur à un seul bien et à un seul crédirentier, les fonds spécialisés répartissent les investissements sur un portefeuille diversifié d’actifs.

Pour autant, le viager mutualisé ne se présente pas comme un substitut aux SCPI, mais comme un outil de diversification complémentaire, destiné aux investisseurs recherchant une exposition différente au marché immobilier.