Logement américain : le prochain grand risque ? (Ostrum AM)

Par Axel Botte, Directeur Stratégie Marchés d’Ostrum Asset Management

Les points clés

• Le secteur immobilier américain ralentit fortement, avec des volumes de ventes comparables à ceux de la Grande Crise Financière (GCF).

• Environ 15 % des promesses de ventes échouent, les acheteurs se retirant souvent pendant la période d’inspection.

• Après une forte hausse post-COVID, les prix commencent à baisser, touchant près de la moitié des grandes villes.

• La confiance des constructeurs est tombée à des niveaux de récession.

• Les taux de vacance locative augmentent, entraînant une baisse significative des loyers.

• Cette désinflation immobilière devrait peser sur l’inflation globale américaine.

• Les risques de baisse des prix du logement doivent être surveillés, les crises immobilières étant souvent liées à des épisodes de stress financier.

Un marché en repli historique

L’indice CoreLogic des prix des maisons a progressé de +146 % depuis les points bas de 2012, mais la tendance s’inverse.

• Les ventes de maisons existantes stagnent autour de 4 millions d’unités annualisées depuis 2023, un niveau proche des plus bas de la GFC, malgré 20 millions de ménages supplémentaires aujourd’hui.

Des promesses de ventes fragiles

Selon Redfin, 14,9 % des promesses de ventes échouent (contre 10 à 12 % avant 2021).

• Facteurs : retraits en période d’inspection, incertitude économique, excédent de vendeurs par rapport aux acheteurs.

• Les taux d’annulation sont plus élevés dans le sud (Floride, Texas) où l’excédent de construction et la hausse des primes d’assurance pèsent lourdement.

La confiance des promoteurs à des niveaux de récession

L’indice NAHB est tombé à 32 en juillet (sur 100), contre moins de 10 au plus fort de la crise 2008-09.

• Les ventes de nouvelles maisons chutent à 627 000 unités, soit -20 % par rapport au pic de 2021.

• Les stocks augmentent : les annonces de revente ont progressé de 25 % en un an.

• Les prix des nouvelles maisons baissent de 4 % depuis deux ans.

Les constructeurs subissent désormais la pression de l’offre accrue, la baisse des marges et un risque de détérioration en 2026.

Des loyers en chute libre

• Les taux de vacance locative dépassent de 1,4 point leur niveau post-COVID.

• Les nouveaux loyers reculent de 9,3 % sur un an (données Réserve fédérale de Cleveland).

• Impact attendu : un ralentissement fort de l’inflation logement dans l’indice des prix à la consommation (CPI) dès 2026, sachant que le logement pèse pour un tiers de l’indice.

Mises en chantier en baisse

• Les mises en chantier de logements collectifs ont chuté d’un tiers depuis 2022.

• Raisons : conditions de financement restrictives, défauts élevés sur la dette titrisée, coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre, réglementations).

• Les REITs restent en sous-performance, signalant un rééquilibrage encore lointain.

Conclusion

L’investissement résidentiel représente environ 5 % du PIB américain.
Historiquement, les retournements immobiliers ont souvent déclenché des crises profondes.
Aujourd’hui, le secteur fait face à :

• une baisse de la confiance des constructeurs,

• une détérioration des prix et loyers,

• et un ralentissement marqué des mises en chantier.

L’économie américaine n’est pas en récession, mais le ralentissement du secteur immobilier mérite une vigilance accrue.