Projection dans l’Au-delà (Sofidy)

Le segment des foncières en zone euro s’est stabilisé en avril (+0,95%) après le fort rebond enregistré le mois précédent. Votre fonds accentue sa surperformance avec un recul, depuis le début de l’année, de 0,2% (part P) contre – 3,3% pour son indice de référence. Le secteur encore sous-valorisé conserve ainsi un potentiel de rebond significatif selon nous dans un environnement marqué par des politiques monétaires moins restrictives dans les mois à venir. La baisse des taux courts ouvrira la voie à des mouvements de réallocation. Dans ce contexte, l’immobilier coté qui va progressivement retrouver sa promesse historique de rendement total (réévaluation d’actifs plus dividendes à venir) d’environ 8 % par an devrait trouver à nouveau toute sa place dans les allocations d’actifs.

La performance de SOFIDY SÉLECTION 1 sur le mois d’avril et depuis le début de l’année tient à un portefeuille resserré (sur le mois dernier, pas de positions en Argan, Kojamo, CA Immo et Deutsche Wohnen qui ont sous performé/ forte surpondération en TAG Immobilien Merlin Properties qui ont surperformé).

La forte sensibilité du secteur aux taux d’intérêt qui le rapproche du segment obligataire lui bénéficie alors que la probabilité d’une première baisse de ses taux directeurs par la BCE début juin est forte et que Jérôme Powell paraît écarter un durcissement de la politique monétaire de la Réserve fédérale.

Au-delà, les premières publications de résultats trimestriels confortent notre vision que l’essentiel de la baisse des valeurs a été acté dans les portefeuilles des foncières cotées. Nous continuons d’anticiper un dégrippage du marché de l’investissement pendant l’été alors que quelques opérations « normales » commencent déjà à se réaliser (la joint-venture de Covivio avec CDC investissement sur une portefeuille d’actifs résidentiels de 274 M€ à Berlin en étant une par exemple).

Enfin et surtout, l’assouplissement des politiques monétaires devrait se traduire par une baisse des taux courts qui conduira à une réallocation des placements financiers courts aujourd’hui anormalement rémunérateurs.

L’immobilier coté en bénéficiera selon nous logiquement compte tenu d’une promesse de rendement qui va progressivement retourner à ses niveaux historiques autour de 8 % (évolution des valeurs d’actifs plus dividende à recevoir) surtout pour les sociétés capables d’imposer des hausses de loyers durables avec des niveaux d’endettement conservateurs (tant en montant relatif qu’en duration). À cet égard, l’assouplissement des critères de solvabilité auxquels sont soumis les assureurs pour la partie Investissements de long terme en actions favorisera également leur engagement en immobilier coté.

À noter que pour accompagner notre conviction forte sur la classe d’actif, les frais de gestion ont été abaissés sur la part P au 1er avril dernier à 2 % (vs 2,2 % auparavant).

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