Loi de finances 2026 : les 7 mesures clés qui impactent le patrimoine

Je dirais que personnellement, j’en retirerais sept principalement : l’un au travers de la loi de financement de la sécurité sociale, avec la hausse des prélèvements sociaux, puisque la CSG est passée de 9,2 à 10,6 %.

Parmi les autres points importants, je vais citer pêle-mêle avant de revenir sur chacun d’entre eux : on verrait apparaître un nouveau dispositif « Pinel », entre guillemets, Jeanbrun, qui serait de l’immobilier de défiscalisation, ce qui n’a pas été vu sous l’ère Macron depuis la nuit des temps, voire depuis l’origine. On a aussi une modification autour du 150-0 B ter, un allongement du Dutreil, d’autres textes autour de l’absence de déductibilité des capitaux versés sur un PER si nous avons plus de 70 ans, et enfin une taxe que je vais qualifier volontairement de taxe sur les biens somptuaires : une taxe sur les holdings lorsqu’elles détiennent des biens somptuaires, qui irait jusqu’à 20 %.

Le dispositif immobilier, que l’on appellerait visiblement dispositif Jeanbrun, ne viserait plus à obtenir une réduction d’impôt, mais à bénéficier d’un amortissement, un peu comme le meublé, avec les avantages que cela comporte. On bénéficierait d’un amortissement qui irait, dans le cadre de l’achat du neuf, de 3,5 jusqu’à 5 %, selon que l’on se trouve en situation de logement social ou non. On a une graduation dans les logements, qu’ils soient sociaux ou non, qui donnerait un amortissement plus ou moins élevé, de 3,5 à 5 %.

Les points de ressemblance avec le Pinel sont assez nombreux, hormis le fait que, d’un côté, j’ai un amortissement et, de l’autre, une réduction d’impôt. Les points de ressemblance avec le Pinel portent sur l’engagement de location : le Pinel, c’était 6 voire 9 ans ; désormais, il semblerait que ce soit bien 9 ans. Il y aurait également un plafonnement des loyers, l’obligation que le logement constitue la résidence principale du locataire, ainsi qu’un plafonnement des revenus du locataire. Mais gros point d’alerte : à l’heure actuelle, on en est au stade de la loi. Il va falloir attendre l’apparition au BOFIP pour savoir exactement quelle est la règle du jeu qui permettra de bénéficier ou non de cet avantage à venir. Normalement, cela devrait être une plutôt bonne nouvelle pour l’immobilier.

Pour les prélèvements sociaux, c’est plus simple et plus court. Dès lors que j’ai des revenus ou gains patrimoniaux, j’ai une augmentation des prélèvements sociaux, qui ne sont plus à 17,2 %, mais à 18,6 %, sauf exception notifiée par la loi. Parmi les exceptions notables qui restent à 17,2 %, on trouve les contrats d’assurance-vie et contrats de capitalisation en cas de rachats, les revenus fonciers, les PEL, CEL, mais aussi les plus-values immobilières. Tout le reste est à 18,6 %, ce qui fait que la flat tax n’est plus à 30 %, mais à 31,4 %.

Pour simplifier, avec le 150-0 B ter, dès lors que j’ai apporté une société commerciale à une holding, je vais constater une plus-value qui est due, mais qui est mise en report de façon automatique. Si je cède le titre apporté avant trois ans, la plus-value est due, sauf à réinvestir. Jusqu’au 31 décembre 2025, je devais réinvestir 60 % du prix de cession dans les deux ans. Désormais, dès lors que j’ai apporté les titres depuis le 1er janvier 2026, si je cède les titres apportés sous moins de trois ans, je ne dois plus réinvestir 60 % du prix de cession mais 70 %, dans les trois années qui suivent. Je mets un petit bémol : personnellement, je ne sais pas si réinvestir dans une activité commerciale, artisanale ou industrielle, que ce soit dans deux ou trois ans, si ce n’était pas prévu, était une bonne idée.

Le Dutreil va être plus rapide. Jusqu’ici, j’avais à la fois un engagement collectif et un engagement individuel. Je ne parle pas du réputé acquis. Désormais, j’ai un engagement individuel de 6 ans au lieu de 4 ans. Jusqu’ici, sur la totalité, pour bénéficier du dispositif Dutreil, je devais avoir 6 ans devant moi ; désormais, je dois en avoir 8.

Pour le PER, désormais, on va considérer que les capitaux versés au-delà du 70e anniversaire sur un PER ne sont plus déductibles fiscalement de son impôt sur le revenu. Cela rattrape ce qui avait été mis en place pour les mineurs : pour les moins de 18 ans, je ne peux plus mettre en place un PER. Désormais, au-delà de 70 ans, les capitaux versés ne seront plus déductibles.

À ne pas confondre avec ce qui aurait dû être la taxe Zucman. La taxe Zucman était que tout ce qui n’était pas issu d’une activité économique et nécessaire à l’activité professionnelle aurait dû être taxé à 2 %. Là, on va se retrouver avec une taxation à 20 %, mais sur des biens qualifiés de somptuaires, sous certaines conditions. Certaines holdings seraient taxées à 20 % sur une liste de biens parmi lesquels se trouvent les biens immobiliers non affectés à une location, des bateaux de plaisance, des yachts, ou encore les chasses, les pêches, les vins et alcools. Il y a d’autres choses qui feraient l’objet d’une taxation à 20 % si tous les critères étaient remplis au sein de la holding.