CRISTAL Rente & CRISTAL Life : focus sur les performances des TRI et des distributions – Le Talk avec Franck Inghels et Emilien Rodriguez,

Benjamin : Bonjour, bienvenue chez Zoom Invest dans le Talk Immo. Aujourd’hui, nous recevons la société Inter Gestion avec Franck Inghels, directeur de la distribution. Bonjour Franck.

Franck Inghels : Bonjour Benjamin, bonjour à tous.

Benjamin : Et Emilien Rodriguez, directeur général. Bonjour Emilien.

Emilien Rodriguez : Bonjour Benjamin, bonjour à tous.

Benjamin : Inter Gestion est une société de gestion indépendante principalement dédiée au marché de la gestion de fonds immobiliers, principalement des SCPI, mais pas que, depuis maintenant 35 ans. Franck, dans un premier temps, pouvez-vous nous parler de l’offre et de la proposition de valeur que vous faites aux conseillers ou aux plateformes qui travaillent avec vous en 2024 ? Je crois que vous êtes sur deux fonds, CRISTAL Rente et CRISTAL Life.

Franck Inghels : C’est ça. C’est important dans une séquence qui a beaucoup bougé ces dernières années. En termes de proposition de valeur, nous sommes restés pérennes, réguliers, avec cette ambition d’être au rendez-vous de nos promesses.

Nous avions pour cela deux fonds. Le fonds historique, CRISTAL Rente, a une mécanique assez remarquable dans le contexte. Certains fonds de plus de dix ans ont parfois été dégradés en valeur, en baisse ou en distribution. Nous, depuis treize ans, nous nous sommes attelés à des besoins primaires devenus essentiels, avec principalement de la distribution alimentaire, principalement en France. Ce sont des critères importants à préciser et cela a montré une ultra-résilience.

Ce qui a changé aussi dans l’année sur CRISTAL Rente, c’est que le fonds est devenu une vraie référence de fonds de portefeuille. Avant, les grands bureaux étaient un peu les références en matière de régularité, de solidité de valeur et de distribution. CRISTAL Rente s’est complètement démarqué en 2024.

Nous avons aussi notre dernier bébé, une jeune SCPI lancée en 2021, CRISTAL Life, purement diversifiée et européenne. Elle a bénéficié d’une traîne et de la force de sa génération, avec un angle également axé sur les besoins essentiels, mais cette fois étendu à toutes les classes d’actifs. Elle a été très performante dans l’année, avec un équilibre entre risque embarqué et performance immobilière.

Benjamin : Il y a un peu de bricolage et de jardinage dans CRISTAL Rente, si je ne dis pas de bêtises, avec des thématiques qui ont bien résisté, notamment pendant la période de Covid, des commerces qui sont restés ouverts.

Franck Inghels : Nous cherchons cette ultra-résilience. Nous avons cherché des locataires peu sensibles au cycle. Nous avons été éprouvés en termes de cycle dans les dix dernières années : le Covid, l’inversion de la courbe des taux, le retour de l’inflation, la hausse des matières premières. Nos deux fonds sont passés au travers, en toute humilité, mais cela a été un point fort.

Un autre point de proposition de valeur, c’est que l’on parle beaucoup d’ESG. Nous avons un fonds, CRISTAL Life, qui est labellisé ISR. Nous avons aussi été la première société de gestion à labelliser l’ensemble de ses fonds en fonds de partage. Cela veut dire que nous donnons cinq pour mille des revenus distribuables à des ONG ou associations qui viennent en aide aux personnes en difficulté.

Cela ne vient pas altérer la performance délivrée aux associés. Sur CRISTAL Rente, qui œuvre auprès des Restos du Cœur, près de 500 000 repas ont été distribués depuis 2022. Sur CRISTAL Life, qui est attenante à la santé, plus de 500 enfants atteints du cancer ont été accompagnés. C’est de l’épargne utile, et cela doit être une réalité pour nous.

Benjamin : Bravo pour ça. Emilien, pouvez-vous nous faire un petit bilan sur 2024, peut-être davantage sur le contexte immobilier ?

Emilien Rodriguez : 2024 a été une année chahutée. On avait déjà vu le phénomène démarrer fin 2023, avec une chute de valeur de certains grands acteurs, qui s’explique par plusieurs phénomènes : la remontée des taux, le fait d’avoir peut-être acheté trop cher, l’obsolescence de certains actifs ou un manque d’anticipation.

Dans ce contexte, cela a chuté. Pourtant, on a aussi vu un grand nombre de nouveaux acteurs intervenir et proposer une offre diversifiée. C’est le contexte dans lequel nous avons évolué, en gardant en ligne de mire notre façon de faire, sans nous laisser porter par la course au rendement.

Benjamin : Franck, en termes de performance sur 2024, taux de distribution, revalorisations : on parle beaucoup de baisses de prix de parts et de problèmes de liquidité sur le marché des SCPI. Pour autant, une vingtaine de SCPI ont monté leur prix de part. Est-ce que vous en faites partie ?

Franck Inghels : Oui. En 2024, il fallait être agile en SCPI, il fallait collecter aussi, parce que c’est le carburant de la SCPI, et il fallait être prudent dans les acquisitions.

Nous concluons cette année 2024 avec une phrase simple : tout est en hausse. Nous avons amélioré les distributions, le net in the pocket pour les associés sur nos deux fonds, CRISTAL Rente et CRISTAL Life, et les TRI sont aussi en hausse.

Sur CRISTAL Rente, le TRI sur dix ans est de 5,61 %. Nous sommes passés de 5,00 % à 5,06 % en termes de distribution. Sur un fonds ancien de plus de treize ans, c’est plutôt remarquable d’améliorer sa performance. Nous avons aussi amélioré les valeurs, avec des valeurs en hausse et un prix de souscription également en hausse sur CRISTAL Rente.

Sur CRISTAL Life, qui bénéficie d’une forte dynamique, diversifiée et européenne, nous avons saisi l’opportunité d’améliorer le taux de distribution à plus de 6 %. Nous sommes passés de 6,02 % à 6,51 %, avec une proportion de plus de 50 % hors de France. Là aussi, nous avons amélioré les valeurs de reconstitution, ce qui n’est pas forcément le cas de tous les jeunes fonds, et nous avons augmenté le prix de part de presque 1 % depuis le 1er novembre dernier.

Benjamin : Emilien, avez-vous une recette secrète pour ces bonnes performances et cette bonne gestion ?

Emilien Rodriguez : Les recettes secrètes, généralement, je les garde pour moi, mais j’ai quand même envie de répondre. Il n’y a pas de formule miracle. L’essentiel pour nous, c’est de ne jamais oublier la nature du sous-jacent que l’on gère : l’actif immobilier.

Cela implique d’avoir une vision long terme, de ne pas se détacher des fondamentaux de l’immobilier, c’est-à-dire acheter au bon prix et ne pas se laisser influencer par des taux directeurs bas qui feraient compenser le fait qu’un immobilier soit trop cher. Personne n’achète un appartement à 300 000 euros s’il en vaut 250 000 parce qu’il a un prêt à taux zéro sur les 50 000 autres euros : il ne l’achète pas.

Nous avons toujours fait attention à la qualité du locataire, à sa solidité financière, à la qualité des baux conclus avec les locataires, à la durée résiduelle de bail, pour rester sur un niveau de rentabilité par rapport au risque qui soit raisonnable. Il ne faut pas déplacer le curseur trop loin ni faire prendre un risque trop élevé à l’épargne qui nous a été confiée.

En 2024, la remontée des taux a chamboulé les prix et ouvert le marché. Cela nous a permis de trouver des opportunités pour aller chercher plus de rentabilité sans déplacer le curseur de risque. Nous faisons partie de ceux qui ont réussi à collecter, ce qui nous a permis d’investir dans de très bonnes conditions.

Benjamin : Plus, ce serait trop : c’est peut-être un résumé de ce que vous dites. Ne pas déplacer trop le curseur, sinon on risque d’être en surchauffe.

Emilien Rodriguez : Exactement. Il faut rester dans la juste mesure et dans la philosophie de gestion historique. L’immobilier, c’est du long terme. Il ne faut pas s’aveugler avec une performance de courte durée qui décevrait ensuite l’épargnant.

Benjamin : Franck, pouvez-vous nous donner quelques exemples d’acquisitions réalisées dans vos véhicules ?

Franck Inghels : Cette année, c’était un peu une épreuve de Top Chef. Tout le monde partait avec le même panier de victuailles, mais à la fin de l’année, nous n’avons pas tous le même plat, les mêmes saveurs, les mêmes aspects.

Nous avons été assez astucieux pour aller chercher des bureaux de dernière génération avec une approche assez unique sur le marché : centre de coûts, centre de profit. Un siège social est un centre de coût ; un centre de profit, c’est autre chose.

Par exemple, nous avons acheté aux Pays-Bas le siège social d’une société d’aéronautique qui a aussi son data center, sur des surfaces récentes et modernes. En France, nous avons acheté l’actif d’un leader de la nutrition animale, avec son nouveau siège social européen au sud de Lyon, mais aussi son laboratoire de recherche européen avec 200 chercheurs. Sur un investissement de 8 millions d’euros, le locataire a mis 4 millions pour investir sur son laboratoire. On peut présager qu’il restera un peu, et cela crée aussi de la valeur sur l’actif.

Nous sommes centrés sur l’usage et la qualité du locataire avant de parler uniquement d’emplacement. L’usage et l’optimisation de l’utilisation du bien font partie des ingrédients de nos acquisitions.

Benjamin : Quelles sont les perspectives 2025 ?

Franck Inghels : Nous voulons durer dans le temps, dire ce que nous faisons et faire ce que nous disons. En 2025, nous voulons faire aussi bien qu’en 2024 : distribuer au moins 5 % sur CRISTAL Rente, idéalement 6,50 % sur CRISTAL Life, et continuer de sécuriser les valeurs.

Nous sommes parmi les fonds qui ont les plus fortes décotes, ce qui est un mot négatif en français mais positif en SCPI : notre patrimoine vaut entre 6 % et 8 % plus cher que le prix de part sur nos fonds, via la valeur de reconstitution. Nous avons l’ambition de maintenir cette sécurité pour l’épargnant.

Si nous en avons la capacité, nous voulons aussi restituer de la valeur à l’associé en continuant d’augmenter le prix de part, à condition de maintenir les taux de distribution. C’est ce savant équilibre entre hausse du prix de part et niveau homogène de distribution.

Benjamin : Emilien, pour finir, quelle est la place de l’associé chez Inter Gestion ? Est-il au cœur de la gestion et des décisions ?

Emilien Rodriguez : Justement, c’est tout le contraire d’un pion lambda. L’associé est au cœur de nos préoccupations, puisqu’il nous confie son épargne. L’épargne, cela peut être les économies de toute une vie ; en tout cas, c’est toujours un effort. Il n’y a pas de petits efforts, elle est importante pour tous.

Cela vient aussi du fait que nous sommes indépendants. Nous n’avons pas de clientèle captive, donc il faut satisfaire nos clients. Quand ils nous confient leur épargne, ils nous font confiance, et cette confiance est précieuse. Nous la chérissons. C’est pour cela que nous gérons sur le long terme, avec une vision posée, avec du recul, sans faire prendre un risque trop élevé à cette épargne.

Benjamin : Vous avez bien raison. Il est très important de remettre l’épargnant qui vous confie son épargne au centre de vos décisions et de votre gestion. Messieurs, merci beaucoup pour ces points éclairants. On va se régaler avec les bonnes recettes. Merci à vous pour ces points éclairants sur Inter Gestion, c’était passionnant. Je vous souhaite une belle année, avec de très bonnes nouvelles pour vous et surtout pour vos associés.

Franck Inghels : Merci.

Emilien Rodriguez : Au revoir.