SCI et tontine : la Cour de cassation met en garde contre une combinaison risquée

Dans un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation juge qu’une clause d’accroissement portant sur la totalité des parts sociales est incompatible avec les règles de fonctionnement d’une SCI et peut entraîner la nullité de la société depuis sa création.

En l’espèce, l’affaire concernait un couple de concubins ayant constitué une SCI pour acquérir un bien immobilier. Les statuts prévoyaient qu’au décès de l’un des associés, le survivant serait réputé avoir toujours détenu seul l’ensemble des parts sociales. Après leur séparation, un contentieux a conduit la Cour de cassation à examiner la validité de cette clause.

Les magistrats estiment que cette stipulation crée une fiction juridique selon laquelle le survivant est considéré comme unique associé depuis l’origine. Or, une SCI doit être constituée par au moins deux associés. En faisant disparaître rétroactivement cette condition essentielle, la clause remet en cause la validité même de la société et expose celle-ci à la nullité.

La décision distingue cette situation du cas où une SCI devient unipersonnelle au cours de son existence, hypothèse prévue par le Code civil et pouvant être régularisée. Ici, c’est l’effet rétroactif de la tontine qui pose difficulté.

Cette jurisprudence invite les associés ayant inséré une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales à réexaminer leurs statuts. Une rédaction plus ciblée, limitée à une partie des parts ou reposant sur d’autres mécanismes de transmission, permettrait de préserver l’objectif de protection du survivant tout en sécurisant la validité de la SCI.