▶ 00:00 Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société PERIAL Asset Management avec Matthieu Navarre, qui est directeur de l'offre retail institutionnelle. Bonjour Matthieu. Bonjour Benjamin. Et nous recevons également Vincent Lamotte, qui est directeur général délégué. Bonjour Vincent. Bonjour, bonjour à tous. PERIAL, c'est une maison historique très connue des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Et les CGP, vos partenaires qui vont nous regarder, le savent, il y avait un gros besoin de transformation. Le marché de la SCPI est maintenant à deux vitesses, mais effectivement, il y a eu quelques difficultés suite à la remontée des taux depuis la guerre, notamment en Ukraine. ▶ 00:39 Matthieu, on va mettre les pieds dans le plat. Est-ce que tu peux nous parler de ce besoin de transformation, ce besoin de changement ? Qu'est-ce qui se passe ? Est-ce que tu peux nous en dire plus ? Bien sûr. ▶ 00:50 PERIAL avait, tu l'as dit avec beaucoup de justesse, besoin de se transformer, et notamment parce que PERIAL s'est pris 2023 de plein fouet. Je ne reviendrai pas sur les raisons de la réaction des fonds, mais en tout cas, ce qu'on peut souligner, c'est qu'il y avait certainement une exigence toute autre à avoir sur la méthode et l'accompagnement des partenaires. Donc on a un mandat, la nouvelle direction de PERIAL a un mandat qui est assez clair, qui est celui de transformer la maison. Mais ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'on ne corrigera pas les trajectoires des fonds. Néanmoins, on peut faire évoluer les méthodes et la manière dont on va accompagner le marché, la manière dont on sera transparent avec le marché. Et quelle est l'attente finalement de nos partenaires, les CGP historiques qui ont fait confiance à PERIAL ? Elle est très simple, c'est de comprendre ce qui est fait d'un point de vue immobilier sur les fonds historiques de la gamme. Donc finalement, c'est de la transparence, c'est de la communication régulière, c'est un peu l'exercice qu'on fait maintenant. ▶ 01:39 Et début d'année, on a fait un choix qui était assez fort d'installer finalement, de suspendre des variabilités, donc d'installer un marché secondaire sur les deux fonds les plus historiques de la gamme. Ça s'est accompagné d'énormément de dispositifs extrêmement denses sur des objectifs immobiliers. Ça restera notre première priorité. On parlera d'autres choses, mais notre priorité, c'est d'assumer cet héritage. Assumer un héritage, c'est prendre des décisions fortes. Mais quand on prend une décision forte, c'est y adosser des objectifs immobiliers. ▶ 02:08 Un marché secondaire ne fait aucun sens sans un plan d'action immobilier en face, sans communiquer sur des volumes d'arbitrage que l'on souhaite, et donc d'actifs que l'on souhaite céder sur des relocations, sur des renouvellements et donner des objectifs. Ça ne veut pas dire qu'on va nécessairement tout réussir, tout atteindre, mais en tout cas, c'est donner au marché la capacité de lire ce que l'on fait d'un point de vue immobilier. ▶ 02:31 Merci pour ce point. Tu viens de le dire un peu dans cette introduction, vous avez passé deux produits en marché secondaire, vos deux produits fonds historiques. Vincent, est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus ? ▶ 02:46 Oui, bien sûr. Effectivement, la société de gestion a pris la décision de passer au marché secondaire, de suspendre la variabilité exactement, plutôt que de passer au marché secondaire, mais suspendre la variabilité de ces deux SCPI historiques, PERIAL O2 et PERIAL Grand Paris. D'abord, c'est une décision de gestion, de bonne gestion, je dirais. On ne l'a pas fait sous la contrainte réglementaire. On l'a fait parce qu'on a considéré que le momentum de marché était atteint pour prendre ces décisions. Quand je dis momentum de marché, c'est-à-dire d'une part, on avait un vrai besoin de liquidités. En tout cas, nos porteurs de parts, nos associés avaient un vrai besoin de liquidités. Il fallait leur offrir une solution. ▶ 03:24 Je rappelle que PERIAL a été la première société de gestion à mettre en œuvre ce qu'on appelle les fonds de remboursement. Les fonds de remboursement, c'était un moyen également de donner de la liquidité aux porteurs de parts en vendant des immeubles. Donc le produit de la vente étant affecté au remboursement des parts en attente. Néanmoins, dans un marché extrêmement stressé où la liquidité des immeubles était complexe, on a dû renoncer à cette méthode, même si on a quand même donné de la liquidité à 60 millions d'euros de parts. C'est quand même très important. Ce n'est pas rien. Néanmoins, le constat qu'on faisait, c'est qu'on commençait à avoir des prix sur les ventes d'immeubles qui étaient beaucoup trop bas par rapport aux valeurs d'expertise, par rapport à ce qu'on attendait des valorisations. Et c'était au détriment des associés qui souhaitaient rester dans les SCPI. ▶ 04:04 Donc, on a pris la décision de suspendre cette stratégie et donc justement d'engager la suspension de variabilité pour mettre en place un marché secondaire. Marché secondaire qui est très classique, qui met en confrontation des offres d'achat et des offres de vente et qui régule un minimum la liquidité des porteurs de parts. Ça ne règle pas le problème immédiatement, mais ça règle une grosse partie du problème. Deuxième sujet, c'est le sujet immobilier. ▶ 04:30 Pourquoi on suspendrait la variabilité pour qu'on passe à capital fixe de manière momentanée ? Simplement parce que pour gérer de l'immobilier, il faut avoir un equity qui soit fermé. C'est beaucoup plus simple pour prendre des décisions. Prendre des décisions de relocation, potentiellement à des loyers qui sont un petit peu en dessous de ce qu'on pourrait attendre, des décisions de vente d'actifs immobiliers à des décotes plus importantes que ce qu'on aurait fait à capital variable. Et tout ça s'accompagne, comme le disait Matthieu, d'une stratégie ▶ 04:55 immobilière. Donc la stratégie, elle est extrêmement simple chez PERIAL sur ces deux fonds, c'est évidemment de réduire la vacance locative de nos immeubles, qui va se réaliser par deux choses : relouer au maximum avec probablement des décotes sur les loyers. Il ne faut pas se tromper pour faire des décotes. Et également vendre des immeubles qui sont vacants pour de la reconversion, de la transformation d'actifs. On a engagé ces démarches depuis deux ans. Elles se concrétisent cette année dans un contexte néanmoins adverse. Il faut quand même aussi souligner que la rentrée est quand même compliquée au niveau des taux d'intérêt, mais on est aujourd'hui pleinement engagés sur la liquidité et sur la transformation du patrimoine. ▶ 05:34 Merci pour ce point qui est très important effectivement aujourd'hui chez PERIAL. Matthieu, l'idée, c'est bien évidemment de tout ce que vous mettez en place là maintenant, depuis d'ailleurs ton arrivée, c'est de regagner la confiance des partenaires. On sait que ce n'est pas toujours évident, mais en tout cas, vous êtes là et vous l'expliquez sans aucun problème. Vous avez effectivement cet historique de SCPI, on vient d'en parler. Vous venez de passer en capital en marché secondaire. Pour autant, vous avez de nouvelles expertises qui arrivent et il y a notamment un nouveau fonds qui s'appelle PERIAL Suites Value que vous lancez. Est-ce que tu peux nous parler un peu du positionnement de ce fonds par rapport à ▶ 06:14 vos fonds historiques ? Ce positionnement s'inscrit d'abord en lien direct avec ce que l'on vient d'évoquer, et c'est l'illustration de la discipline de gestion que l'on souhaite insuffler au maximum, en tout cas au sein de la société de gestion. Dans son positionnement, il me semble évident qu'aujourd'hui, on n'allait pas sortir la nouvelle SCPI européenne diversifiée. On a un mandat clair, je le rappelle, mais qui est celui de traiter le passif et les fonds dont on vient de parler. Ça, c'est notre première étape. Avec des éléments chiffrés, communiqués, communicables, publics, et y revenir régulièrement. Une fois qu'on s'est dit ça, néanmoins, on reste des développeurs, on a un marché à capter, on a des possibilités d'adresser un marché immobilier sur lequel il y a des opportunités et on peut le faire via notamment une gamme de fonds professionnels. Le fonds professionnel, et notamment le FPCI, ne vient pas finalement en contradiction avec la SCPI. Ce sont des objectifs différents. C'est un fonds plus petit, plus court terme, qui adresse finalement un marché qui est différent. C'est un fonds de capitalisation et donc je n'adresse pas les mêmes objectifs investisseurs que la SCPI. ▶ 07:15 On a lancé un premier fonds qui s'appelle PERIAL Next Value 1, que l'on va clôturer et dont l'objectif était assez clair, c'était d'adresser des actifs obsolètes ou mal positionnés sur le marché Paris et première couronne, les repositionner et aller capter de la valeur. Ça a été un plutôt bon succès puisqu'on a capté 15 millions d'euros sur ce fonds. On va le clôturer aussi parce qu'on a cette conviction que lorsqu'on se pare de nouvelles disciplines, on doit être capable à un moment de clôturer en se disant : « C'est bon, on a capté ce que l'on souhaitait capter, soyons disciplinés ». Ce sera un fonds qui remplira a priori ses objectifs de performance. Un bandeau AMF doit passer à ce moment-là en dessous de moi. Et donc ça, PERIAL Next Value 1, on va le clôturer. ▶ 08:02 Néanmoins, on n'en reste pas là parce qu'on décèle d'autres manières de créer de la valeur. Et nous allons effectivement lancer un deuxième opus, un deuxième fonds professionnel, un FPCI toujours, qui est PERIAL Suites Value. Cette fois, on va adresser finalement le marché parisien intra-muros, sur des arrondissements prisés sur lesquels nous allons viser des bureaux et commerces à repositionner en suites hôtelières haut de gamme. Je n'en dis pas plus, mais peut-être qu'on peut rentrer dans le détail un moment. On va rentrer dans le détail, effectivement, Vincent. Est-ce que vous pouvez rentrer un peu dans le détail, justement, de ce fonds à valeur ajoutée ? ▶ 08:38 Effectivement, ce fonds, ce FPCI, PERIAL Suites Value, dans le prolongement que tu disais, Matthieu, de PERIAL Next Value 1, a toujours cette stratégie de création de valeur. Déjà, on est sur des fonds de création de valeur, de transformation, d'aménagement urbain, parce que c'est quand même l'ADN aussi de PERIAL de traiter les actifs immobiliers et de les remettre dans leur positionnement Notre constat est assez simple. Aujourd'hui, dans les classes d'actifs qui performent, l'hôtellerie fait partie des classes d'actifs qui fonctionnent très bien. ▶ 09:06 Les chiffres de l'hôtellerie sont excellents. En 2025, c'est quasiment 50 millions de nuitées sur Paris. C'est 23, 24 millions d'arrivées dans la capitale. Ce sont des progressions de 7, 8 % depuis 2023. De vraies grandes progressions. Avec les Jeux Olympiques, ces progressions-là se sont confirmées et il y a aujourd'hui un besoin de logements pour les touristes. Aujourd'hui, le marché parisien, c'est à peu près 2 000 hôtels, solutions d'hébergement, à peu près 1 800 qui sont de l'hôtellerie. Le constat qu'on a fait, c'est que l'hôtellerie haut de gamme est sous-représentée dans ces proportions. C'est à peu près 25 %, le reste étant moyen ou plutôt bas de gamme. Il y a un besoin aujourd'hui d'un nouveau tourisme sur de l'hôtellerie haut de gamme. Les Américains sont revenus, les Anglo-Saxons. On a aujourd'hui les arrivées longs courriers, la Chine, le Brésil, par exemple, qui aussi reviennent et qui, pour beaucoup, ont des moyens bien supérieurs à des touristes classiques. ▶ 10:14 Avec ce fonds, on a une stratégie qui est extrêmement différente de l'hôtellerie classique. On ne va pas acheter un hôtel de 100 chambres ou 50 chambres qu'on va repositionner ou transformer. Notre stratégie, c'est d'identifier dans les meilleurs arrondissements de Paris des actifs immobiliers, plutôt bureaux ou commerces, de 500 mètres carrés maximum. On est plutôt sur des plateaux, par exemple, on sera dans des copropriétés, et d'y aménager ce qu'on appelle des suites hôtelières haut de gamme, avec un service de conciergerie digitale performant et qui va permettre à une catégorie de touristes de pouvoir avoir une expérience totalement différente de celle qu'elle rencontre dans des grands ensembles hôteliers. Ce sont des immeubles haussmanniens pour la plupart. C'est vraiment des très belles adresses. ▶ 11:02 Et puis avec une décoration très propre à l'endroit, au lieu de l'hôtel. La stratégie de ce fonds est très simple aujourd'hui : identifier des belles adresses dans Paris, réaliser des suites hôtelières entre 5 et 20 suites par endroit, transformer, réaliser la transformation probablement du bureau ou du commerce, ça peut être du commerce aussi, mettre en location, donc gérer l'exploitation que PERIAL sait faire, avec des partenaires également, mais PERIAL sait exploiter des hôtels. Et puis, une fois la maturité de ces ensembles hôteliers, de ces suites hôtelières obtenues, c'est-à-dire des taux d'occupation et des prix de chambres, prix de clés obtenus au maximum, on revendra effectivement ces sites pour ▶ 11:49 réaliser les plus-values. Avec un fonds qui a une durée de six ans et qui est très classique dans les FPCI. C'est un fonds fiscal 150-0 B ter puisque l'hôtellerie le permet aujourd'hui. ▶ 12:00 Ok, super. Messieurs, merci beaucoup pour ce travail d'honnêteté sur les fonds historiques et surtout sur la présentation des nouveaux fonds qui sont lancés chez PERIAL Asset Management. On vous souhaite bon courage pour la partie la plus dure, bien évidemment, et surtout plein de collectes pour les nouveaux fonds. On vous dit à très bientôt chez Zoom Invest. Je vous remercie, Benjamin. Merci à vous. Au revoir.
